Посредническая контора — это центр сведений. Отсюда особое значение их классификации.

Дела естественно делятся по признакам предложения и спроса. Но достаточно пяти минут размышления, чтобы убедиться, что классификация должна основываться на предложениях. Предложения, то есть продающиеся недвижимости, это твой товар. Ты должен устроить так, чтобы покупателю было удобно среди него прогуливаться, как мимо полок большого магазина. Если он пришел с готовым решением, то надо его направить прямым путем к нужному товару. Если он просто чувствует неопределенный покупательский зуд, то пусть ему легко будет переходить от одной полки к другой. Поэтому Аверкамп завел целую систему карточек, папок, реестров и книг. Он не любитель усложнений. Не бюрократ. Его единственная цель — быстрота и наглядность.

Товар его разбит на две главные категории: собственно дела конторы и судебные аукционы. Эти последние, в свою очередь, делятся на продажи добровольные и принудительные. К принудительным Аверкамп относит и те, что имеют в своей основе наследство, даже если наследники добровольно согласились на продажу. В самом деле, главное — это знать, где могут таиться «случайности». А их легче находить там, где инициатива продавцов более или менее связана обстоятельствами.

Свободным и принудительным продажам отведены две отдельные картотеки. В каждой из них одна секция — для Парижа и его пригородов, другая — для провинции. В пределах каждой секции дела подразделены в возрастающем порядке назначенных цен, с четкими надписями: «ниже 20000», «от 20000 до 50000», «от 50000 до 100000» и т. д. В тех случаях, когда назначенная цена явно нелепа (15000 франков за шестиэтажный дом), карточка со ссылкой позволяет найти дело в том месте, где оно оказалось бы при нормальной назначенно цене.

Карточка на каждое дело принципиально составляется немедленно после объявления о продаже и по данным этого объявления. А некоторых случаях, признанных особо интересными, Аверкамп производит предварительное обследование на месте. Кроме того, дело заносится в книгу-календарь, на листок дня, назначенного для продажи.

Особая картотека, спрятанная в одном из ящиков, отведена для продающихся недвижимостей конгрегации, стыдливо названных: «специальные дела». (В календаре продажа такого рода тоже отмечается буквами «СД»)

Собственные дела конторы (остальные, как-никак, являются побочными) подчинены подобной же, но, понятно, несколько более сложной классификации.

Три основных класса:

1. Доходные дома.

2. Участки вовсе незастроенные или занятые постройками ничтожной ценности.

3. Виллы и особняки (ими контора интересуется мало).

Каждому классу соответствуют две картотеки.

В первой дела распределены по местоположению: в Париже — по округам, в пригородах — по секторам (северный, южный, восточный, западный; на стенной карте в кабинете Аверкампа указаны границы этих секторов, как и самих пригородов). Третий отдел образуют провинциальные дела вообще. Они будут подразделены впоследствии, если понадобится.

Во второй картотеке дела распределены по ценам. Пять секций: до 20000; до 50000; до 100000; до 500000; выше 500000. В каждой секции дела подразделены на пять групп: Париж, правый берег, восток; Париж, правый берег, запад; Париж, левый берег; пригороды; провинция; и в каждой группе соблюден растущий порядок цен.

Первая картотека содержит только краткие сведения.

Подробно каждое дело освещено на карточках второй картотеки, причем сделаны ссылки на отдельные папки, если они заведены. В левом углу карточки, кроме номера дела, указана заявленная цена и под нею, шрифтом рондо, фамилия владельца; в правом — номер округа или название местности и адрес:

Следуют сведения, которые удалось собрать конторе, в том числе и самые конфиденциальные; мнение Аверкампа о данном деле; даже все его минусы. Аверкамп всякий раз требует от продавца разрешения откровенно указать возможному покупателю недостатки недвижимости, хотя бы скрытые; обещает горячо рекомендовать, под собственную ответственность, только те дела, в отношении которых ему дано такое разрешение. От этого зависит кредит конторы, которым Аверкамп дорожит превыше всего. Указана также возможность скидки; и предел ее.

Когда для дела заводится папка, — потому ли, что сведения не умещаются на карточке, или потому, что по делу завязываются переписка, переговоры и т. д., — то она ставится на этажерку, и все эти папки расположены по фамилиям продавцов в алфавитном порядке.

Система эта восполнена «книгой входящих». В ней каждое дело изображается несколькими строками в тот момент, когда оно появляется впервые, будь то предложение посетителя, письменное извещение или плод поисков Вазэма и самого Аверкампа. Тогда же оно получает свой номер. Описательная карточка для второй картотеки составляется только после обследования.

Подвергшись испытанию, система эта потребовала только немногих изменений. Она действует замечательно легко. Приходит посетитель. Если он пришел с определившимся намерением, например, ищет доходного дома примерно в сто тысяч франков, в Батиньолях, и ничего другого, то Аверкамп, подкованный лучше всех своих коллег, может дать ему справку в несколько секунд и, в случае надобности, снабдить его сведениями, каких не найти ни в какой другой конторе. Если же у посетителя, как это часто бывает, намерения значительно менее ясны, то он чувствует себя на редкость хорошо в лоне конторы Аверкампа. Его не донимают расспросами. Не принимают за дурака или нудника, если он для начала ограничивается фразой вроде: «Дело, видите ли, в том, что мы еще сегодня утром с женой говорили, не купить ли нам где-нибудь недвижимость…» Он ощущает, как его берет и ведет вежливая рука. С ним беседуют о том, о сем. Назвав ему наудачу два-три «случая», устанавливают из его реплик тот предел цены, который бы ему не хотелось превзойти. Находят вполне естественным, что он улыбнулся при упоминании четырехэтажного дома в Сен-Клу, посреди садов, и как будто заинтересовался домом с дешевыми квартирами на Нильмонтанском бульваре. Ему не колеблясь рассказывают про хорошее дело в суде. Сообщают, что под влиянием весьма почтенных мотивов, продиктованных совестью, прекрасные недвижимости, принадлежавшие конгрегациям, все еще продаются за грош. Мимоходом он восхищается виртуозностью, с какой наводятся справки ему в угоду. Не успел он назвать улицу Тольбиак, заговорив об одном знакомом домовладельце, как уже видит в пальцах у Аверкампа два участка под застройку и один дом, расположенные как раз на улице Тольбиак. И какая феерическая точность в деталях! Он узнает, что почва на этом участке песчаная, нераскопанная; что там понадобится снести пригорок в сорок кубометров; что край участка находится над галереей каменоломни, но там легко будет устроить двор; что за шесть тысяч франков можно было бы воспользоваться превосходной смежной стеной, толщина которой 0,8 метра…

Но иметь красивые картотеки из красного лакированного дерева — этого еще недостаточно; надо заполнить их. И чтобы посетители убедились в исключительных достоинствах конторы, надо в нее завлечь посетителей.

Аверкамп разработал два типа объявлений и поместил их в нескольких газетах.

Объявления первого типа гласят (с вариантами):

«Располагая крупными капиталами за счет французских и иностранных капиталистов, покупаю земельные участки всевозможных размеров во всех кварталах»,

или:

«… покупаю дома на слом»,

или:

«… покупаю хорошие доходные дома во всех кварталах»

с прибавлением: «срочно».

Почти немедленно ему сделано было множество предложений, устных и письменных. Щекотливой задачей было внушить продавцам терпение. Аверкампу приходилось выдумывать отговорки: он будто бы накупил только что недвижимостей на несколько миллионов; и его доверители хотят закончить первые дела, прежде чем заключать новые сделки. Покамест же предложения, после обследования, заносились на красивые карточки из глянцевитого картона. И владельцам давался совет, в их же собственных интересах, не обращаться к другим посредникам, пока контора не сообщит им об отказе. Тем временем их надежда подогревалась осмотром недвижимости, письмом, требовавшим дополнительных сведений. Словом, Аверкамп употреблял свою ловкость на безвозмездное приобретение доверия со стороны этих людей.