Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.

Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.

Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.

С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.

В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:

— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;

— разрешение на строительство;

— описание объекта незавершенного строительства.

При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.

В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.

Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.

Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:

земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке, установленном действующим земельным законодательством;

необходимо получение соответствующих разрешений на строительство объекта; в процессе строительства необходимо соблюдение действующих градостроительных и строительных норм и правил;

застройщик (застройщики) должен возводить объект для себя с целью приобретения права собственности (права общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) — пункт 1 статьи 218 ГК РФ.

При соблюдении указанных условий по окончании строительства или же в тот момент, когда создаваемое имущество приобретает установленные статьей 130 ГК РФ признаки НИ (то есть объект неразрывно связан с землей, а его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению), застройщик может зарегистрировать свое право собственности на созданную недвижимую вещь в установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав порядке.

В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.

Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.

Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.

Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.

В том случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (_ 3 гл. 37 ГК РФ). Отнесение такого объекта к НИ возможно лишь при выполнении следующих условий (вкупе с условиями, указанными выше):

прекращения действующего договора подряда;

завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.

Следует отметить, что судебно-арбитражная практика идет по пути признания НИ объектов незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.

Так, пунктом 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О ГРПНИСН" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к НИ".