Земля общинника становится собственностью боярина-дружинника, а сами общинники превращаются в боярскую челядь. В состав княжеской дружины, в среду "княжих мужей" и бояр входит, особенно со времени Владимира, и местная знать "земское" боярство: "старцы градские", "нарочитая" и "старая чадь" и прочие "лучшие люди" Земли. Так появился многочисленный и могущественный класс боярства, класс феодалов, вся эта масса "великих" и "менших" бояр, "буйных и гордых", "славы хотящих", "имения ненасыщающихся". Идет "обояривание" земель. В конце X - начале XI в. появляется новый крупный и могущественный феодал - церковь.
Со второй половины XI в. летописи все чаще и чаще стали сообщать о крупном феодальном землевладении. Составитель летописного "Начального свода" (1093 - 1095), игумен Киево-Печерского монастыря Иван, подчеркивает усиление поборов, рост "вир" и "продаж", жадность и алчность князей и их дружинников. Села становятся "жизнью" бояр.
Из "Жития" Феодосия Печерското узнаем, что Феодосий, живший в Курске, ходил в села своих родителей, где работал наравне с рабами. В этом "Житии" речь идет не только о вотчинах родителей Феодосия. Подобных землевладельцев-феодалов в Курске XI - начале XII в. было немало. Среди них были и такие крупные феодалы, как "властитель града" Курска, к которому попал на службу Феодосий, и многочисленные более мелкие феодалы, такие, как дружинники курского князя, знаменитого Буй-Тур-Всеволода, воспетые в "Слове о полку Игореве". Князь Изяслав Ярославич, несомненно, имел большие вотчины, в том числе и под Дорогобужем, о чем свидетельствует "Русская Правда" ("Правда Русская", т. I, M. - X, 1940, стр. 71). Сын его, Ярополк Изяславич, дал "десятину... от всих скот своих святой богородице, и от жита" ("Летопись по Ипатскому списку", СПб., 1871 (в дальнейшем - "Летопись по Ипатьевскому списку"), стр. 145). В 1106 г., после окончания войны, Мстислав Владимирович "распустил дружину по селам" ("Повесть временных лет", ч. 1, М. - Л., 1950, стр. 169). В "Житии" княгини Ефросиньи Полоцкой встречается упоминание о том, что ей принадлежало село под Полоцком. Это было в 20-х годах XII в.
Крупные города днепровского левобережья в XI-XII вв. были окружены селами, принадлежащими князьям, боярам, монастырям, дружинникам. Вокруг Чернигова были расположены: Гостничи (или Стояничи, невдалеке от Елецкого монастыря), Семинь, "сельцо святого Спаса", Гюричев, Олегово Поле. Сейчас они представляют собой сплошную массу остатков селищ, датируемых по находкам вещей X-XII веками. Вокруг Переяславля лежали села Кудиново, Енчино (или Янчино), Стряково и Мажево сельцо. Тут же находились загородный княжеский Красный двор и зверинец. Дошли до наших дней в виде остатков селищ расположенные в те времена у Новгород-Северска села Мелтеково и Игорево сельцо. Но селищ, датированных X-XII вв., под Новгород-Северским так много, что, несомненно, оба названные выше села были далеко не одиноки. В Игореве сельце находился княжеский двор. Под Любечем стояли многочисленные богатые села князей. По мере развитая феодальной земельной собственности росло богатство князей, состоявшее из сел, угодий, всякой "готовизны" и зависимых людей. В середине XII столетия на Левобережье Днепра крупные княжеские вотчины стали обычным явлением. В 1146 г. в Путивле, в селах Святослава Ольговича, его противники захватили 800 корчаг вина, 500 берковцев меда и 700 человек челяди. Здесь же хранились запасы железа и меди. В одном селе Игоря Ольговича в это время противники сожгли 900 стогов хлеба, стоявших на гумне. В селе Мелтекове пасся табун княжеских лошадей в 4000 голов. Для того чтобы накопить такое богатство, нужны были десятки лет. "Жита и дворы" северских князей были разбросаны и в других местах ("Летопись по Ипатьевскому списку", стр. 233, 234, 236, 237). Богатство северских князей поразило послов германского императора. Это богатство было накоплено князьями путем эксплуатации зависимого люда, обложения его данью, захвата земель и угодий общинников, путем торговли и ростовщичества.
Растет в XII в. и боярское землевладение. Об этом говорят и "Русская Правда" и летописи. Правда, сведения о боярском землевладении скудны, но это объясняется спецификой дошедших до нас источников; летописи, как уже говорилось, мало интересовались феодальной собственностью на землю, а такие источники, как "Русская Правда" Ярославичей, были посвящены в первую очередь охране княжеской собственности и жизни княжих мужей.
И, тем не менее, мы узнаем, что, например, в 1146 г., во время восстания, киевляне разгромили сельские дворы дружинников князей Игоря и Всеволода и захватили много скота и "имения".
Князь Изяслав говорил своим дружинникам, что, уйдя с ним, они лишились "своих сел и своих жизней" ("Летопись по Ипатьевскому списку", стр. 287). Эти слова, приведенные летописцем, свидетельствуют о том, что феодальная земельная собственность дружинников - явление совершенно обычное. "Пространная Русская Правда", относящаяся к XII в., берет под свою защиту и княжескую, и боярскую вотчины. Так, например, устанавливая размер виры (штрафа) за убийство "княжих мужей" - конюхов, конюших, поваров, огнищных, сельских и ратайных тиунов и рядовичей, - "Пространная Русская Правда" добавляет: "Тако же и за бояреск". Это значит, что наряду с княжескими слугами существовали подобные же категории слуг и у бояр, что в свою очередь указывает на широкое распространение боярского землевладения ("Правда Русская", т. I, стр. 105). То же "Пространная Правда" говорит о боярских холопах, о наследовании собственности бояр и дружинников, которая в отличие от собственности смердов может передаваться не только сыновьям, но и дочерям и на которую князь не имеет права претендовать. В XII в. распространяется и условное феодальное землевладение. Это - "милостники" "Пространной Русской Правды" и "дворяне" летописей, далекие предки помещиков ("Правда Русская", т. I, стр. 144).
Наконец, следует отметить также быстрый рост крупного монастырского землевладения. Грамота Мстислава Владимировича и сына его Всеволода Мстиславича, выданная между 1125 и 1132 гг., закрепила за новгородским Юрьевым монастырем село "Буйце... с данью и с вирами, и с продажами". Тот же Всеволод Мстиславич снова (между 1125 и 1137 гг.) одаривает Юрьев монастырь. Одной грамотой он жалует ему земли по Волхову и "по ручью в Мячино", а другой - Терпужский погост Ляховичи, земли, лес, борти, ловища на Ловати, людей и коней. Таким же щедрым по отношению к церкви был и Изяслав Мстиславич, пожаловавший (между 1146 и 1155 гг.) новгородскому Пантелеймонову монастырю "землю село Витославиць и смерд и поля Ушьково..." ("Памятники права феодально-раздробленной Руси XII- XV вв." Составитель А. А. Зимин. М.,1953, стр. 102-104 ("Памятники русского права", вып. 2)).
В 1150 г. князь Смоленский Ростислав Мстиславич пожаловал Смоленской епископи села Дросенское и Ясенское с землями, сенокосными угодьями, озерами, вместе с населявшим эти села людом.
Пять сел с челядью подарила Киево-Печерскому монастырю дочь князя Ярополка, следуя примеру отца, пожаловавшего в 1158 г. тому же монастырю волости Небольскую, Деревскую и Лучскую.
Земли жалуются, продаются, покупаются, передаются по наследству. Данная грамота Антония Римлянина Антониеву монастырю говорит о том, как он купил "у Смехна да у Прохна у Ивановых детей у посадничих землю у Волхова", заплатив за нее большие деньги.
Феодальное землевладение: княжое, монастырское, боярско-дружинное, "старшей" и "молодшей" дружины, "старой", "нарочитой" чади и т. п. - широко распространяется по всей территории земли русской. Оно вытесняет и подчиняет себе общинное землевладение. Князья, бояре-дружинники, монастыри захватывают земли и угодья общинников, подчиняют последних себе и закабаляют их, превращая в зависимый, феодально эксплуатируемый люд, в рабочую силу своих вотчин.
Чем больше росла и укреплялась феодальная земельная собственность, чем больше развивалось вотчинное хозяйство князей и бояр, тем большее значение приобретали слуги-управители, выходившие из рядов "молодшей" дружины князя. Члены "передней", старшей дружины теперь сами занялись вотчинными и хозяйственными делами, окружив себя ключниками и старостами, помогавшими им эксплуатировать сельский люд. Они уже меньше интересуются княжескими делами, да и князь теперь меньше нуждается в старших дружинниках.