Наше становление в России на ипотечном рынке совпало с началом американского кризиса subprime-ипотеки (кредиты на покупку жилья, выдаваемые высокорискованным заемщикам). Одной из причин американского кризиса стал недостаточно четкий подход к оценке рисков потенциальных клиентов, в частности на падающем рынке. В итоге заемщики остались с кредитами, размер которых значительно превышал стоимость жилья. И если западные рынки уже проходили через шоковую терапию кризисов, то для России, где ипотечный рынок находится на этапе роста, это была проверка на устойчивость не только системы ипотечного кредитования, но и всей финансовой системы.

Сейчас можно говорить о том, что кризис послужил хорошим уроком для банков, проверкой их стабильности, а также того, насколько взвешенно финансовые организации подходят к оценке рисков. Некоторые российские банки оказались в ситуации, когда занимать на международных рынках оказалось сложнее и дороже, что отразилось на условиях кредитования этих банков – кто-то ужесточил условия по андеррайтингу клиентов, кто-то поднял ставки, кто-то сделал и то, и другое.

Еще одним событием, повлиявшим на развитие российского ипотечного рынка в 2008 г., стал приход крупных мировых игроков в страну. Мы становимся свидетелями улучшения условий ипотечного кредитования и повышения сервиса в силу серьезной конкуренции, что очень выгодно для конечного потребителя. Помимо консолидации рынка (процесса, который уже начался) будет происходить и его поляризация: многие игроки сделают ставку на работу с прайм-сегментом; останутся и банки, работающие с subprime. Так уже было в Западной и Центральной Европе, логично, что аналогичный этап развития пройдет и российский рынок.

Благодаря консервативной рисковой политике ситуация на американском ипотечном рынке не затронула операционную деятельность ДжиИ Мани Банка в России. Как часть мировой компании, обладающей наивысшим кредитным рейтингом, мы имеем доступ к различным инструментам фондирования на международном рынке. Наши ипотечные продукты были разработаны с учетом международных стандартов «Ответственное кредитование». Эта программа включает в себя стандарты, касающиеся разработки, маркетинга и продаж кредитных продуктов, постпродажного обслуживания клиентов. По сути, стандарты ответственного кредитования затрагивают все процессы работы банка с клиентами и позволяют заемщику принять взвешенное и независимое решение о покупке кредитного продукта до заключения договора.

«Ответственное кредитование» базируется на четырех основных принципах. Во-первых, наши клиенты принимают взвешенные решения. Для этого банк предоставляет потенциальному заемщику весь объем необходимой информации еще до подписания договора. Во-вторых, мы честны перед своими клиентами. Крайне важно, чтобы потенциальный заемщик был проинформирован обо всех нюансах выплаты кредита. В-третьих, мы ценим своих клиентов. Банк уважает каждого независимо от его социального статуса, образования, расы и вероисповедания, а также финансового состояния. В-четвертых, мы с пониманием относимся к финансовым затруднениям клиента и готовы обсуждать оптимальный для обеих сторон вариант их разрешения. Соблюдение принципов программы дает нам преимущество при оценке кредитоспособности наших клиентов.

Поэтому мы уверены в своих силах и в том, что в состоянии оказывать услуги своим клиентам как сейчас, так и в будущем. С момента выхода на рынок ипотеки мы ежемесячно удваиваем портфель выданных ипотечных кредитов. По итогам 2007 г. доля ипотечных кредитов в нашем портфеле составила около 10 %, в 2008-м – уже 25 %.

Разрабатывая ипотечные продукты, мы применили накопленный опыт, а также международную экспертизу и считаем, что создали конкурентоспособное предложение для российских заемщиков. Оно отвечает требованиям российского рынка и законодательства. Конечно, мы могли бы вывести на рынок кредиты, популярные в Европе, где недвижимость уже давно служит своего рода банкоматом для заемщика, а сама ипотека воспринимается как револьверный кредит. Например, заемщик, оформляющий рефинансирование, получает дополнительный ипотечный продукт – HELOS (home equity line of credit), то есть кредит наличными или кредитную карту под залог той же недвижимости с более низкой, чем при обычном, беззалоговом, кредитовании, ставкой. Однако такие виды кредитования работают в основном на развитых рынках, где рефинансирование составляет от 30 до 60 % ипотечного портфеля банка. А в России рефинансирование только набирает обороты и пока пользуется популярностью в Центральном регионе, который более насыщен ипотечными продуктами, чем другие регионы страны. Есть основания полагать, что в России в течение трех лет рефинансирование способно составить до 30 % всех выданных ипотечных кредитов, поскольку очевидно, что перекредитование помогает заемщикам получать лучшие условия по ипотечному кредиту и оптимизировать расходы. А если будет принят закон, позволяющий сохранить право заемщика на налоговый вычет при рефинансировании, эта услуга будет еще более востребованной.

В силу данных причин мы понимали, что было бы неправильно выйти на российский рынок, предлагая абсолютно новые продукты. Тем не менее мы нашли нестандартные решения, которые помогают нам позиционировать наши кредиты как инновационные. Так, мы одними из первых оставили заемщику возможность моделировать свой ипотечный кредит, выбирая между различными опциями, например наличием или отсутствием комиссии за выдачу кредита, оптимальными условиями по досрочному погашению и величиной первоначального взноса.

Мы заключили договоры с риелторскими и брокерскими агентствами, благодаря чему клиенты банка могут получить одобрение по кредиту не только у нас, но и у наших партнеров, которые, в свою очередь, приобрели уникальный инструмент для работы – программу OriGEnator. Это собственная разработка ДжиИ Мани Банка, позволяющая участникам сделки контролировать весь процесс по выдаче кредита – от момента поступления заявки до момента фактической выдачи денег клиенту. С помощью программы OriGEnator финансовые консультанты могут информировать клиента обо всех этапах прохождения сделки по оформлению ипотеки от ДжиИ Мани Банка. Тем не менее оценка кредитоспособности потенциального заемщика всегда производится самим банком. А OriGEnator позволяет сделать это в кратчайшие сроки.

Я не раскрою страшной тайны, если скажу, что основной задачей для любого банка, работающего с физическими лицами, является клиентоориентированный подход в каждом направлении банковского бизнеса. Так, тарифы по продуктам ДжиИ Мани Банка базируются на Risk Based Pricing – системе ценообразования, основанной на индивидуальной оценке класса риска заемщика. Выбор тарифа кредитного продукта определяется надежностью клиента и его желанием предоставить дополнительные документы для подтверждения кредитоспособности. Предварительное решение банка клиент получает в течение часа на основании данных паспорта. Окончательное решение о предоставлении кредита – в течение 48 часов с момента передачи банку полного пакета документов. При этом выездные финансовые консультанты помогут оформить необходимые для получения кредита бумаги, сэкономив таким образом время клиента. Благодаря внедренным инновациям – системе Risk Based Pricing и оперативному скорингу даже в офисе партнера – мы делаем наш продукт быстрым и удобным.

Принцип клиентоориентированности заставляет банк очень взвешенно подходить к формированию требований к выдаче ипотечных кредитов. У нас это обусловлено стремлением оградить заемщиков от возможных рисков. Действуя в соответствии с данным принципом, ДжиИ Мани Банк предложил эксклюзивную услугу клиентам, приобретающим загородную недвижимость. Если квартиру в городе оценивают по метражу и географическому положению, то при оценке коттеджей и таунхаусов нужно учитывать и такие параметры, как наличие инфраструктуры, близость лесных массивов или водного пространства, качество почвы и воды. Кроме того, существуют параметры, которые тоже могут повлиять на стоимость дома, но понятны только специалисту: например, состояние фундамента дома или качество кирпичной кладки. По этой причине, чтобы минимизировать риски заемщика, чтобы он был уверен в том, что качество приобретаемого индивидуального строения и его коммуникаций соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов, мы просим наших клиентов провести техническую экспертизу дома у компании, которая имеет федеральную лицензию на обследование технического состояния зданий и сооружений.