Если выбор риелтора уже сделан, то обязательно проверьте его документы. Если он действует самостоятельно, то обязательно должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Такой статус могут подтверждать следующие документы: свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП); свидетельство о постановке на налоговый учет в качестве налогоплательщика; идентификационная справка из Статуправления. Если же риелтор является сотрудником риелторской фирмы, то в этом случае следует ознакомиться с учредительными документами такой компании, среди которых должны быть устав (возможно, также и учредительный договор), свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (если организация была зарегистрирована до 2002 г.), свидетельство о постановке на налоговый учет, идентификационная справка из Статуправления. Кроме того, можно пообщаться с руководителем данной риелторской компании. Необходимо также удостовериться, что в идентификационной справке из Статуправления в качестве основных видов деятельности указано посредничество при операциях с недвижимым имуществом.
Убедившись в определенной «законности» выбранного риелтора, следует оформить с ним отношения. Поскольку он предлагает оказать услуги по подбору подходящей для Вас недвижимости, то соответственно необходимо заключить договор возмездного оказания услуг. Как правило, разные риелторы и риелторские компании называют его по-разному — договор на предоставление консультационных услуг, информационных услуг, по изучению рынка недвижимости и подбору квартиры и т. п. Название в данном случае особой роли не играет. Для Вас важно, чтобы такой договор содержал прежде всего установленные законом условия и те условия, которые устраивают Вас. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Вышеназванные правила применяются в том числе к договорам оказания консультационных, информационных услуг. Итак, в договоре должны быть указаны стороны. От имени исполнителя выступает либо риелтор (в этом случае он действует как индивидуальный предприниматель на основании свидетельства о государственной регистрации с указанием его номера, даты выдачи и органа, его выдавшего), либо организация (риелторская компания), которую представляет ее руководитель, действующий, как правило, на основании устава. Если для Вас важно, чтобы Вашими делами занимался определенный риелтор, попросите сделать указание об этом в договоре, поскольку в соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. В противном случае по договору, заключенному с Вами риелторской компанией, услуги может выполнять каждый риелтор этой компании понемногу.
Законодатель возлагает на заказчика (т. е. на Вас) обязанность по оплате услуг исполнителя. Согласно ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В связи с этим следует внимательно отнестись к разделу договора, касающемуся оплаты услуг.
Обратите внимание на правильность размера вознаграждения услуг риелтора, сравните его с тем, который Вы обговорили в устном порядке, прочитайте положения, касающиеся порядка оплаты. Как правило, в риелторских договорах предусматривается аванс (обычно в процентах от основной суммы вознаграждения), который передается риелтору сразу же после подписания с ним договора, а оставшаяся сумма по договору передается в момент заключения сделки. Но поскольку при заключении с риелтором договора еще никто не знает, сколько именно будет стоить объект недвижимости, то обычно риелторы либо приурочивают выплату аванса к моменту утверждения выбранного объекта недвижимости заказчиком, либо закладывают в качестве аванса определенную фиксированную сумму, которая уплачивается в зачет окончательного вознаграждения риелтора, либо работают без аванса.
В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В законодательстве предусматривается возможность каждой из сторон отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Как правило, при выполнении услуг, предусмотренных договором, риелтор практически не несет расходов, поэтому Ваш односторонний отказ от договора не влечет обычно с Вашей стороны дополнительных финансовых затрат. Но при этом обратите внимание, как в договоре отражена судьба аванса в этом случае. Аванс должен быть возвращен Вам исполнителем, в случае если Вы в одностороннем порядке отказались от исполнения договора. Кроме того, в договоре может быть предусмотрено условие о предварительном уведомлении исполнителя об одностороннем отказе от договора за определенный период времени и определена форма такого уведомления (письменная, устная, иная). В этом случае Вы будете обязаны соблюсти указанные условия.
Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. А вот Ваши убытки в этом случае могут быть в отдельных случаях действительно доказаны. Например, потраченное на ожидание оказания услуги время, за которое возросла стоимость недвижимости и т. п. Однако доказать такие убытки крайне сложно, поэтому, как правило, расторжение договора и в этом случае проходит без финансовых потерь для сторон.
В договоре должен быть четко и подробно указан предмет договора. Следовательно, должны быть очень подробно перечислены все услуги, которые выполняет исполнитель, оговорены способы их выполнения, когда это имеет значение, а если есть какие-то ограничения и особенности, то их также следует предусмотреть в договоре. Так, например, если Вы заранее знаете, что сможете просматривать предлагаемые риелтором квартиры только после 17.00 часов, то необходимо сделать об этом отметку в договоре.
Если риелтором в договоре предусмотрены ограничения по количеству просмотров, то в этом случае необходимо оговорить, какие именно просмотры будут засчитываться. Например, только отвечающие запросам заказчика по предварительным параметрам и т. п.
При этом в договоре также должна быть оговорена заявка заказчика на тот вид недвижимости, который его интересует, для того чтобы поиск недвижимости был конкретным и отвечал интересам заказчика.
Также в договоре указывается срок его действия, который может быть установлен в виде определенного промежутка времени, в течение которого действует договор. Такой срок может быть зависим также от количества выполненных мероприятий, связанных с подбором недвижимости (например, количества просмотров).
После того как объект недвижимости выбран, в договоре или в специальном приложении к нему делается, как правило, отметка об этом для того, чтобы зафиксировать результат работы риелтора. Обычно такой факт подтверждается подписями сторон.
Одновременно с этим риелтор будет заинтересован совершить все действия, направленные на обеспечение совершения сделки в будущем. Для того чтобы продавец и покупатель не передумали, как правило, заключается предварительный договор и уплачивается определенная денежная сумма в счет стоимости недвижимости (задаток), которая служит гарантией того, что указанная недвижимость станет предметом сделки именно этого покупателя и именно этого продавца.