Общие правила совершения сделок с земельными участками предусмотрены ст. 47 Кодекса о земле, к которым, в частности, относятся запрет на изменение целевого назначения земельного участка при совершении сделки с земельным участком, обязательное наличие документа, удостоверяющего право на земельные участки.
Согласно ст. 70 Кодекса о земле собственники земельных участков при совершении сделок с земельным участком, арендаторы земельных участков при предоставлении арендованного земельного участка в субаренду, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам, использовании права аренды земельного участка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах.
В ст. 5 Кодекса о земле закреплен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).
В ст. 51 Кодекса о земле сфера действия принципа единства при буквальном толковании ограничена частной собственностью на землю: земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными консервированными капитальными строениями, и наоборот капитальные строения, в том числе незавершенные законсервированные читальные строения, могут отчуждаться только вместе с земельными участками, за исключением продажи строений на снос. Системный анализ ряда иных статей Кодекса о земле позволяет делать вывод о более широком содержании принципа единства, охватывающего взаимосвязь не только самого земельного участка и капитального строения как объектов гражданских прав, но и взаимосвязь иных вещных прав (кроме права собственности) на земельные участки с правами на капитальные строения (см. схему 3 на с. 98). Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными. К ничтожным относятся также следующие сделки с земельными участками или правами на них:
- если отсутствуют документы, удостоверяющие права на земельные участки;
- если совершается сделка с земельным участком, предоставленным в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование или в аренду (за исключением допускаемых законодательством сделок с правом аренды земельного участка).
Предметом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.
Юридические лица могут отчуждать земельные участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения. Кроме того, сделка по отчуждению может быть совершена с местным исполкомом.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться:
- сельскому, поселковому исполкому либо
- гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки.
Не допускается отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, рента, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:
- отчуждения земельных участков соответствующему исполкому в соответствии с его компетенцией;
- дарения гражданами земельных участков близким родственникам;
- отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;
- отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка,
находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:
1) гражданин Республики Беларусь;
2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный комитет.
При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).
Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.
Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки. Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть предметом мены и ренты.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков -предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Залогодателями земельных участков могут быть лица, которым земельные участки предоставлены в частную собственность, а залогодателями права аренды земельных участков - арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности. В целях развития системы кредитования в Республике Беларусь Указом Президента Республики Беларусь от 02.06.2009 г. № 276 «Об отдельных вопросах банковской деятельности и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь» (в ред. от 03.08.2010 № 402) установлено, что залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, и права аренды земельных участков могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности, международная финансовая корпорация (МФК) и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР). МФК и ЕБРР могут быть залогодержателями, если они заключают договоры займа с резидентами Республики Беларусь. Законодательными актами Президента Республики Беларусь могут быть определены иные организации-залогодержатели.