По другую сторону от Тибра простиралось то, что официально именовалось патримонией святого Петра в Тускулуме — треугольник, ограниченный побережьем от Остии до Монтальто, местности на полпути между Орбетелло и Чивитавеккья, с внутренней стороны — руслом Тибра от Читта ди Кастелло до устья с анклавами Тоди, Нарни и Амелия на левом берегу, где уже лежало герцогство Сполето, на севере — линией, проходящей от Монтальто до Читта-ди-Кастелло и включающей озера Больсенское, Тразименское и Браччанское, а также города Витербо, Орвьето, Перуджа и крепости Аквапенденте, Радикофани и Тосканелла.

Наконец, в месте, где обе эти области смыкаются, на обоих берегах Тибра лежал город Рим, первоначально основанный на левом берегу. Однако в раннем средневековье он уже не заполнял пространство, ограниченное старыми стенами, возведенными при Аврелиане, потому что население сгруппировалось в квадрате между гробницей Августа, церквями Санта-Мария-Маджоре и Сан-Джованни-да-Латерано и Авентинским холмом, особенно же в старых кварталах между форумом, гробницей и рекой и вокруг папского Латеранского дворца. Вне этого пространства густо населены были остров Тиберина, Трастевере и правый берег между базиликой Св. Петра и дворцом Св. Ангела.

Такое разделение Папской области обусловливалось не только географическими факторами. Оно соответствовало также политической и социальной ситуации. В Приморской области, в Кампанье, Сабинии и всей южной части Тускулум феодальный строй держался довольно прочно. Здесь не было городов как таковых; укрепленные поселения с замками — Террачина, Ананьи, Тиволи, Сутри — были сравнительно мало заселены и не могли рассчитывать на экономический подъем; впрочем, эти местности были довольно бедны. Сеньоры-вассалы папы сохраняли здесь свою власть. Они происходили из семейств, сыгравших важные роли в истории Папской области, — Савелли, Франджипани, Колонна. Зато в остальной части Тускулум наряду с несколькими предприимчивыми помещиками, населявшими горный район Орвьето, города были богаче и следовали тем же путем общей эволюции, что и прочие итальянские города, а самыми развитыми среди них были Перуджа, Витербо и Орвьето.

Наконец, Рим тоже подвергся глубоким внутренним переменам, вызванным экономической перестройкой и той ролью, которую Вечный город играл на Западе в связи с борьбой за инвеституру, вернувшей прежний блеск и авторитет Святому престолу, а также возобновлением паломничеств, собирающих все более многочисленные толпы верующих. Аристократия, происходившая из старинных благородных семейств, более влиятельная здесь, чем купеческая знать, после крупного восстания захватила в 1143 году власть и провозгласила коммуну. Коммуной правило собрание, назвавшее себя Сенатом для возрождения античной традиции. Эта «революция» была направлена против власти пап, напрасно пытавшихся оказывать сопротивление (Иннокентий II, Селестен II и Лукиан II). В 1145 году Евгений III сделал попытку провести переговоры, но вскоре вынужден был бежать во Францию, откуда вернулся в конце 1149 года при помощи короля Сицилии.

Между тем в июне 1146 года в Риме появился ученый клирик Арнольд из Брешиа (Арнольд Брешианский), страстный приверженец реформы, пламенный критик церкви за ее стремление к обогащению и мощную иерархическую систему. Под его влиянием коммуна подорвала позиции церкви. Арнольд, раздосадованный тем, что не нашел понимания у папы, возобновил свои нападки на курию; он оспаривал право святого престола добиваться и осуществлять в стране политическую власть и напоминал римлянам о том, что они сами должны управлять своим городом. Поэтому сразу после возвращения Евгений III столкнулся с еще большими трудностями, чем в 1146 году. В 1150–1152 годах он стал добиваться императорского вмешательства против Арнольда, коммуны, некоторых сеньоров патримонии, пользовавшихся народными волнениями для установления собственной власти.

Действуя таким образом, он рисковал, так как мог тем самым предоставить императору — королю Италии нежелательные для себя аргументы в борьбе за власть в Церковной области. И в самом деле, трудно установить, входило ли это государство в состав Итальянского королевства. Карл Великий и его потомки, особенно Лотарь и Людовик II, никогда не уточняли юридическую сторону вопроса, но и не прекращали вмешательств в дела патримонии и Рима. Оттон Великий и многие из его преемников неоднократно добивались верховной власти, но папы так и не согласились явно и недвусмысленно признать правоту этих притязаний. По окончании борьбы за инвеституру, воспользовавшись возвышением церкви в Германии и видимым благоволением ее королей, папы привыкли считать себя суверенами.

Зато император мог претендовать на авторитет, опираясь на почти неопровержимый довод, не требующий толкования его прерогатив как короля Италии, ему достаточно было напомнить о своем титуле. Его империя, как преемница Римской империи, обеспечивала ему в Риме особый суверенитет, если не практическое правление. К тому же перед получением императорской короны, после своего избрания немецкими принцами, он признавался королем римлян. И наконец сама Папская область передавала императорам особый титул поверенных в делах римской церкви, делавших их естественными покровителями святого престола и дававший им право вмешиваться в дела патримонии, хотя сам факт передачи этой функции мог рассматриваться как доказательство высшего авторитета папы.

Эта деликатная в юридическом и практическом смысле ситуация осложнилась из-за территориальных конфликтов. Первый спор, сам по себе довольно незначительный, противопоставил первосвященника и императора в вопросе о принадлежности Церковному государству укрепленных городков Радикофани и Аквапенденте. Но за ним последовали другие, более серьезные, по поводу герцогства Романьи, герцогства Сполето и Анконской марки и наследства великой графини Матильды.

Притязания Папской области на Романью были законными, так как действительно герцогство, оставшееся после византийских владений, составлявших в раннем средневековье экзархат Равенны (область Болоньи, Феррары, Равенны), было включено в территории, пожалованные Каролингами при образовании Церковных государств. То же самое и с Анконской маркой, первоначально принадлежавшей — во всяком случае частично — святому престолу под наименованием Пятиградья; затем, связи с ослаблением папской власти присоединилась к герцогству Сполето, от которого вскоре была отторжена, чтобы образовать вместе с областью Фермо настоящую марку. Зато на территорию Сполето святой престол прав как будто не имел.

Но около 1150 года Папская область не слишком притязала на эти земли, скорее всего из-за римского восстания. Вопрос о владениях Матильды в Тоскане и соседних с ней областях, напротив, оставался животрепещущим. Впрочем, следует признать, что был он непростым. Владения великой графини фактически состояли из двух частей: с одной стороны, лены империи (Тосканский маркизат, графства Реджио, Модена, Мантуя и т. д.), которые после ее смерти естественно вернулись в имперскую казну, так как у графини не было наследников; с другой стороны, наследственные владения, расположенные почти целиком, как мы уже писали, в тех же областях, и которые графиня вновь получила от папы в качестве лена в 1102 году, оставив за собой право распоряжаться ими по своему усмотрению. Это наследство, превратившееся в лен святого престола, было завещано Матильдой в 1111 году своему дальнему родственнику Генриху V, который вступил во владение им в 1115 году и, будучи императором и на этом основании считая себя на особом положении, не пожелал принести за него присягу на верность римской церкви, что не исключало права церкви потребовать эти земли для себя. Более того, после смерти Генриха V (1125 г.) папа оказался вправе вновь завладеть управлением на Этих землях или по крайней мере вновь закрепостить их. К сожалению для него, бывшие вассалы Матильды предпочли обратиться к императору, дав понять, что император, кто бы им ни был, должен наследовать прерогативы Генриха V, который, в свою очередь, получил это наследство для себя лично. Итак, вопрос оказался очень тяжелым. Он осложнялся еще и тем, что прежние наследственные владения перемешались с ленными, право императора на которые не подлежало сомнению.