♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации (ст. 6);

♦ техническое регулирование в области градостроительной деятельности (ст. 6);

♦ подготовка и утверждение схем территориального планирования Российской Федерации (ст. 11);

♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе генеральных планов поселений и городских округов (ст. 18);

♦ утверждение правил землепользования и застройки (ст. 30) и градостроительных регламентов (ст. 36);

♦ утверждение градостроительных планов земельных участков (ст. 44);

♦ выдача разрешений на строительство (ст. 51), выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55);

♦ осуществление строительного контроля (ст. 53), государственного строительного надзора (ст. 54);

♦ целый ряд других важнейших функций.

Выделение земельных участков для строительства жилья также является прерогативой местной власти (ст. 30 Земельного кодекса).

Кроме того, такие рычаги, как подключение к энергосетям (электричество, газ, тепло), водоснабжение, канализация, прокладка коммуникаций и т. д., – также в руках местных властей.

Таким образом, регулирование рынка новостроек в городах, поселках, сельской местности полностью находится в руках местных властей.

Рынок новостроек – это миллиарды долларов США капиталовложений, это многие миллионы прибылей, откатов, «благодарностей», «оплаты услуг». Какой же чиновник добровольно откажется от возможности управлять этим процессом.

Попытки сделать процесс управления рынком жилья более открытым, эффективным и прозрачным пока не приносят заметных результатов. Однако похоже, что власти всерьез озабочены этим вопросом и прилагают немалые усилия для его решения, особенно в год предвыборных обещаний. Есть надежда, что путь эффективного решения жилищных проблем будет наконец найден.

Власти зачастую становятся активным участником рынка жилья, выступая инвестором, покупателем или продавцом жилья. Например, департамент экономической политики и развития г. Москвы при формировании адресной инвестиционной программы города предусматривает средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.

Во-первых, это печатные издания (газеты и журналы):

♦ газеты «Из рук в руки», «Квартира. Дача. Офис», московская жилищная газета «Квартирный ряд», «Столичная недвижимость», «Экстра-М» и др.;

♦ журналы «Недвижимость и цены», «Собственник», «Анализ рынка недвижимости Москвы и Подмосковья», «Жилсовет – тысяча советов о жилье» (каталог новостроек Москвы, области, Санкт-Петербурга), «АСН-инфо» (журнал агентства строительных новостей), более 30 других печатных изданий.

Все их можно купить в розничной продаже или получить к ним доступ в Интернете.

Во-вторых, это Интернет, который стал важнейшим источником различного рода информации, в том числе и по вопросам покупки-продажи недвижимости. На поисковых порталах yandex.ru, rambler.ru, сайте www.sob.ru и др. представлены сайты агентств недвижимости (более 500), предложения по продаже загородной недвижимости (более 250 сайтов), предложения недвижимости от застройщиков (более 120 сайтов), предложения зарубежной недвижимости (около 100 сайтов) и т. д.

Во всех этих изданиях и на сайтах агентств недвижимости представлены базы данных продаваемых квартир с краткими характеристиками и ценами.

В офисах и на сайтах агентств недвижимости клиентам, как правило, оказываются бесплатные консультации, услуги по оценке недвижимости и др. Услугу по оценке квартиры многие риелторские агентства оказывают бесплатно. Для большей достоверности целесообразно такую оценку провести в нескольких агентствах.

Уже на этом (информационном) этапе необходимо реально представлять себе «технологию процесса», временные и денежные затраты, опасность подобных сделок и подводные камни, которые могут вас подстерегать на этом пути.

Перечень СМИ рынка недвижимости можно найти на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах Интернета.

Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.

Заказчик привлекается инвестором – лицом, осуществляющим финансирование строительства.

Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей – подрядчиков или генерального подрядчика, который, в свою очередь, самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.

Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.

Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону № 214-ФЗ.

Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика – в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика – в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону № 214-ФЗ.

Таким образом, если застройщик по Закону № 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.

Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен ГК РФ, Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 2 февраля 2006 г.), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона № 39-Ф3). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона № 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В указанном Законе прописаны права и обязанности застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.