Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Скрытые дефекты, проявившиеся уже после составления и подписания акта приемки-сдачи, должны бесплатно устраняться в течение гарантийного срока. В случае их обнаружения необходимо обращаться в РЭУ по месту жительства (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

До подписания передаточного акта он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком предусмотренных обязанностей.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства (ст. 8 Закона № 214-ФЗ)).

При приеме дома БТИ жилплощадь тщательно перемеряют, и, если насчитают лишние метры, за них придется доплачивать. Если же окажется, что при строительстве вас «обделили», – деньги вернут. Однако обычно не по рыночным ценам за квадратный метр, а по себестоимости.

Если застройщик сознательно затягивает оформление вашей квартиры, можно предъявить ему претензии в суде.

Следующий этап деятельности и новая ступенька расходов – оформление права собственности на квартиру, то есть ее приватизация. Сейчас это совершается достаточно просто.

Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Проблема с оформлением прав собственности на уже построенное жилье остается второй по распространенности. Как правило, обязательства застройщика считались выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Данный акт составлялся после приемки дома в эксплуатацию государственной комиссией. Если застройщик и инвестор подписали акт в сроки, указанные в договоре инвестирования, то на практике застройщик уже не несет ответственности за несвоевременную сдачу объекта. Если же он нарушил эти сроки, то наступает ответственность, предусмотренная договором инвестирования. Когда в договоре инвестирования не предусмотрена такая ответственность, ситуация регулируется ГК РФ (ст. 309) и Законом «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 27). Помимо этого, п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3 % от цены выполнения работы.

Однако очень часто процесс оформления затягивается, иногда до 1,5–2 лет. Причин тому может быть несколько.

Во-первых, в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество и юридических, и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен, его необходимо поставить на баланс обслуживающей организации. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта.

Чем больше участников, тем больше документов необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. В такой ситуации найти виновного практически невозможно, как невозможно и спросить с кого-то за задержку процесса регистрации права собственности. Кроме того, причиной задержки может быть неоформленное разрешение на строительство (такие случаи действительно встречались). Дом построен, а разрешение – в процессе оформления. Или, например, закончился срок договора аренды земельного участка под домом.

Если объект не сдается по вине застройщика, то с виновного можно спросить по всей строгости закона. Если дом сдан и передан по акту, но процесс регистрации права собственности затягивается, то, как показывает практика, ускорить его и найти виновного будет довольно трудно.

Причина, видимо, в том, что инвесторы не заинтересованы в быстром оформлении квартир в собственность жильцов: пока дом не перейдет в собственность жильцов, инвестор остается фактическим собственником дома, несмотря на то что самого дома на его балансе нет. Благодаря этому компания-инвестор на законных основаниях не платит НДС: ведь если квартиры не переданы новым собственникам, значит, и дохода не возникло. Таким образом, чем дольше инвестор не будет подписывать необходимые покупателям документы, тем дольше он будет пользоваться бесплатным кредитом от государства в размере 18 % от стоимости дома, одновременно полностью оплаченным владельцами квартир. Выгода очевидна: задержка передачи пяти таких домов по Москве позволяет компании построить за год новый дом совершенно бесплатно для себя.

Единственное, что можно посоветовать дольщикам, которые не могут оформить право собственности из-за бумажной волокиты, – это обратиться в суд и зарегистрировать право собственности на основании судебного решения.

Обращаясь в суд в надежде защитить свои права, нужно понимать, на что можно рассчитывать. Например, остановленную по объективным причинам стройку не сможет «расшевелить» ни одно судебное решение, а возврат денег в этом случае будет определяться как условиями договора, так и фактическими возможностями ответчика. В случае с покупкой квартиры всегда действует правило «профилактика лучше, чем лечение», поэтому не следует экономить на проверенных специалистах, которые смогут провести качественную и всестороннюю экспертизу всех необходимых документов на квартиру.

Отделку или ремонт квартиры лучше начинать по прошествии года после окончания строительства, так как новые дома в течение этого срока дают определенную усадку.

После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со «своим» председателем, который будет назначать дополнительные поборы и «заворачивать» тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу вступление в ТСЖ – дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют.

По истечении определенного срока ТСЖ обязано провести общее собрание, на котором можно переизбрать правление, председателя, утвердить или откорректировать бюджет. Лучше вступить в ТСЖ, еще лучше внедриться в правление ТСЖ и совместно с другими жильцами дома избрать подходящих людей.

Первичный рынок, как показывает практика, очень рискованный: до сих пор более 100 тыс. обманутых дольщиков по всей стране продолжают бороться за свое жилье.