Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (ст. 250 ГК).

Собственник комнаты в коммунальной квартире, решив реализовать свое жилье, обязан в письменной форме, заверенной нотариально, известить своих соседей по коммунальной квартире о своих намерениях, указав цену помещения, способ и порядок расчетов, форму заключения договора и срок его подписания, условия внесения аванса и распределения затрат по сделке, а также предупредив, что при отказе от покупки жилплощадь будет продана третьим лицам. Вручить это извещение соседям необходимо таким образом, чтобы в случае судебного разбирательства они не смогли сослаться на его неполучение: или при свидетелях, или под расписку, или заказным письмом с извещением о вручении и т. д.

Если в течение месяца соседи не приобретут комнату или в письменном виде не откажутся от ее приобретения, помещение можно продавать третьим лицам на указанных условиях.

Если комнаты соседей не приватизированы, то уведомление о продаже жилья нужно направлять владельцу жилищного фонда, к которому относится коммунальная квартира (департамент жилищной политики и жилищного фонда).

Большое значение имеет факт засвидетельствования дееспособности продавца и покупателя в момент подписания договора.

Дело в том, что если впоследствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для признания сделки недействительной (ст. 171, 176, 177 ГК).

По действующему законодательству постановка на учет в одном из диспансеров не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда), он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.

В этих случаях, чтобы обезопасить сделку, риелторские компании обычно приглашают врача-специалиста, который проводит независимую экспертизу. За пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи «подозрительный» участник сделки проходит комплексное медицинское освидетельствование, которое позволяет признать, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.

После того как все необходимые документы подписаны и удостоверены, их можно отдавать на регистрацию.

Если граждане проводят сделку купли-продажи самостоятельно, то они лично сдают документы в регистрационную палату, адрес которой можно узнать заранее.

При проведении сделки купли-продажи через риелтерское агентство клиент отдает своему представителю доверенность, заверенную у нотариуса, и все необходимые документы.

В назначенный день все участники сделки получат свои экземпляры зарегистрированных договоров.

По закону государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).

Сроки юридического и физического освобождения квартиры продавцом и занятия ее покупателем, как и другие условия, указываются в договоре купли-продажи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК, которая указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

♦ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

♦ потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ).

После передачи объекта продавец отправится в банк получать деньги, а покупателя ждут радостные хлопоты – переезд и новоселье.

Передача денег и получение правоустанавливающих документов – самая ответственная часть сделки. При покупке-продаже, обмене с доплатой и других сделках, при которых приходится передавать из рук в руки достаточно большую сумму денег, необходимо составить письменное соглашение о том, как будут производиться расчеты по сделке. Порядок взаиморасчетов во всех случаях примерно одинаковый: часть суммы выплачивается как аванс до совершения сделки, все остальное – после регистрации договора, в котором обязательно нужно предусмотреть и штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.

В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.

Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.

Если сделка не состоялась, покупатель может получить свои деньги назад. Такой способ наиболее безопасен и для покупателя, и для продавца.

Расходы при сделках с жильем могут составить 8-15 тыс. руб. в зависимости от стоимости сделки. Это получение платных справок (БТИ, налоговой службы, регистрационные сборы и т. д.), аренда банковской ячейки (1500–2500 руб.), оформление доверенностей, проверка денег (0,01-0,2 % от суммы).

Стоимость подготовки договора в простой письменной форме составляет 1000–3000 руб. Нотариус при заверении договора берет пошлину в размере 1 % от стоимости сделки и 3000 руб. за составление проекта договора.

Как правило, финансовое бремя по оформлению самой сделки ложится на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса. Сумма расходов может являться предметом торга: иногда продавец соглашается снизить цену квартиры на эту сумму.

Выше говорилось о возможности ущерба для покупателя в связи с признанием сделки недействительной из-за несоблюдения юридической чистоты сделки. Однако, кроме этого, на вторичном рынке жилья процветают откровенный обман и мошенничество.

Не думайте, что мошенника выдадут хитрые глаза, подозрительный взгляд и вы его сразу распознаете. Мошенники – это интеллигентные на вид и приятные в общении люди, как правило, славянской внешности, легко идущие на контакт. Они приветливы, слегка простоваты, не боятся показать свою слабость. Своей мнимой открытостью и наивностью они ставят собеседника как бы выше себя. Когда ваш собеседник выглядит простаком, вы невольно начинаете чувствовать себя более уверенно, ваша настороженность проходит, вы расслабляетесь, теряете бдительность и не замечаете, как попадаете под его влияние.