В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Риэлтор очень часто оказывает клиентам услуги именно по заключению договоров на куплю-продажу, найм жилого помещения, куплю-продажу и аренду других объектов недвижимого имущества не жилых. Всю работу риэлтора в таких случаях можно подразделить на три этапа. Изначально риэлтор должен найти для своего клиента подходящего контрагента на покупку, продажу, сдачу в аренду, найм объекта недвижимого имущества. Далее риэлтор оказывает услуги по надлежащему оформлению правоотношений сторон, он помогает оформить их, чтобы соглашение сторон имело юридическую силу. В рамках данного этапа оказания риэлтором услуг, риэлтор участвует в составлении договора, его исполнения. Поскольку обязательным условием действительности договора на отчуждение объекта недвижимого имущества является его государственная регистрация, то риэлтор выполняет и третий этап услуг – выполняет работу по государственной регистрации сделки.

Оказывая услуги по заключению сделок с жилыми помещениями, риэлтору важно проверить «юридическую чистоту» сделки (квартиры). Как это сделать? Что конкретно необходимо проверять?

При покупке, продаже сдаче в найм квартиры (другого жилого помещения) его необходимо проверить на предмет:

1. Не наложен ли арест? Или может быть другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?

2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру правомочным на совершение данной сделки?

3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?

4. Не проводилось ли в жилом помещении не согласованная (самовольная) переустройство и перепланировка?

Первую группу обстоятельств можно абсолютно достоверно проверить, при обследовании квартиры БТИ, данная справка и план все равно вам понадобятся при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. В справке БТИ есть графа, которая укажет на то, наложены ли арест на квартиру или нет. Кроме того, можно заказать в самой регистрационной палате выписку из единого государственного реестра. Данная выписка заказывается на месяц, 10 дней, 5 дней и сутки – разумеется, чем меньше срок на ее получение, тем она дороже. Например, заказать такую справку на 5 дней стоит 100 рублей. Зато в данной справке будут указаны все сведения о правах (зарегистрированных) всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу.

Не меньший результат может дать и личный осмотр квартиры, следует внимательно осмотреть, что это за дом? Какова планировка комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (это тоже можно узнать в БТИ), и сравнить с тем расположением (метрами), которые реально существуют. Если продается совмещенная квартира (ранее это были две самостоятельных квартиры), то тем более следует узнать, какими документами располагает собственник, разрешающими проведенную перепланировку квартиры. О том, сколько конкретно квартир было совмещено можно узнать, если посчитать все санузлы, если он один, то тем более в данной квартире проведена перепланировка, а вот имеет ли ее хозяин разрешение на нее? Кроме того, собственник квартиры может иметь разрешение на проведение перепланировки (переустройства) квартиры, но вот соответствует ли оно тому плану, который был представлен в орган местного самоуправления и впоследствии согласован? Это следует очень внимательно изучить. В противном случае, своего клиента можно сильно «подставить» продав ему квартиру с «большими проблемами».

Обратите внимание, если есть лоджия – остеклена ли она? Если да, то узнайте, а получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на остекление данной лоджии, если нет, то знайте, что рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать.

Ни сколько не помешает вам и беседа с соседями по лестничной площадке, они тоже могут помочь в установлении многих фактов, например, сообщить, что родственник нынешнего владельца постоянно приходит к нему и со скандалом требует своей доли в данном жилом помещении. Или, например, в данной квартире живут наниматели (собственник пустил их по договору коммерческого найма и плату взял уже до конца года).

Но всегда есть та часть фактов, которые можно «скрыть» от нового покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил там отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников и не узнаете. А между тем, если супруг, воспользовался временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, то данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге клиент останется без денег и без квартиры.

Остановимся более подробно на вопросе о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. На государственную регистрацию договора продажи представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи;

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);