Жилищным кодексом РФ проведена классификация и выделены следующие виды жилищного фонда:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Данные виды жилищного фонда выделены в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Конституцией РФ признается и в равной степени защищается право частной, муниципальной и государственной собственности. Общее содержание права собственности дано в части 1 Гражданского кодекса РФ – это право владения, пользования и распоряжения вещью.

Право владения означает, что собственник жилого помещения во всех предусмотренных законом случаях имеет право зарегистрировать свое право собственности. Собственник жилого помещения признан в этом качестве всеми третьими лицами, которые признают за ним право собственности на данное жилое помещение, не оспаривают его и не претендуют на него какими-либо другими способами. В «официальном» признании права собственности также выражается содержание права владения жилым помещением.

Право на пользование жилым помещением означает, что собственник должен фактически использовать данное жилое помещение. О целевом использовании любого жилого помещения мы уже говорили выше в пункте 1.2 «Пользование жилым помещением». Напомним лишь, что собственник может использовать жилое помещение исключительно согласно цели его назначения, т. е. для проживания граждан. Собственник может сам проживать в жилом помещении либо сдать его в найм для проживания в жилом помещении других граждан, т. е. он фактически будет использовать его для извлечения прибыли.

Право распоряжения жилым помещением означает, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться им как ему угодно. Фактически право распоряжения означает свободное участие жилого помещения в гражданском обороте. Иными словами, с жилым помещением можно заключать любые гражданско-правовые сделки: аренда (найм), мена, пожизненное содержание с иждивением, купля-продажа, дарение, наследование, доверительное управление и др. Следует отметить, что уже во время строительства жилого дома в отношении еще не существующих, но будущих квартир, можно заключать сделки, на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать право собственности в регистрационной палате. Само строительство жилых домов осуществляется на основании договоров строительного подряда, долевого участия в строительстве, собственники будущего жилого дома могут вступать в отношения цессии (уступки права требования: когда гражданин, профинансировавший часть строительства, продает квартиры в еще не построенном доме другим лицам), простого товарищества и т. д. Наконец, собственник жилого помещения может самостоятельно выбрать необходимые условия, которые будут регулировать его договорные отношения, такие, которые и не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может снести свой частный дом любым способом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может – очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории Российской Федерации. В отношении жилищного фонда Российской Федерации все права по управлению им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральное министерство по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную и собственность субъекта РФ. Соответственно, федеральное министерство будет распоряжаться федеральной собственностью, а министерство (или иной орган исполнительной власти) субъекта РФ – собственностью субъекта РФ.

В зависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ не принято никаких нормативных актов в данной области, поэтому, согласно ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189–ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к данным отношениям можно применять нормативные акты, которые действовали до принятия нового ЖК РФ. Поэтому до принятия нового нормативного акта, регулирующего данные отношения, будет действовать Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», в дополнение к нему действуют два приказа Госстроя России от 4 декабря 1997 г. № 17–127 и от 20 июня 2000 г. № 138. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию, или учет, проводимый Бюро Технической Инвентаризации. Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия, и как муниципальные.

Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования и т. д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности в правовом регулировании отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием и распоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив то, к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое представляет собой определенный вид деятельности, общественных отношений, которые возникают у собственника жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот означает изменение правового статуса такого объекта недвижимого имущества, как здание, сооружение или его части. Если жилое помещение переводят в нежилое, то в отношении первого перестают действовать нормы права, установленные жилищным законодательством, и начинают распространять свое действие нормы гражданского законодательства. Конечно, к общественным отношениям, складывающимся по поводу жилых помещений, применяют и некоторые общие нормы гражданского законодательства. Однако следует обратить внимание на то, что гражданское законодательство имеет своей целью содействие коммерческим, предпринимательским процессам в обществе, а жилищное законодательство направлено на обеспечение конституционного права граждан на жилище. Именно поэтому гражданское право применяется к жилищным отношениям с теми особенностями, которые предусмотрены жилищным законодательством. Если государство будет подходить к вопросу об обеспечении своих граждан жильем исключительно в интересах предпринимателей и других коммерческих организаций, то большинство граждан страны будет не в состоянии обеспечить себя жилыми помещениями.