В Древней Руси и вплоть до XIX века строительные организации, которые выступали в роли современных подрядчиков, назывались дружинами. Жилые деревянные здания, в том числе деревенские избы, строили плотничьи дружины, которыми руководили старосты, или отдельные самостоятельные плотники — индивидуальные предприниматели, как сказали бы сегодня, или рубленики, как говорили в те времена. Каменные строения — хоромы и храмы, которые требовали больше специальных знаний и профессиональных навыков, возводились строительными дружинами с более сложным устройством. Руководил дружиной зодчий, он же мастер, он же здатель, он же «зижител и хитрец, и художник, и творец», а по-нашему, по-современному — архитектор. Еще 20-30 человек — это помощник зодчего, кузнец, плотник и около 15 человек каменщиков. Остальных — подсобных рабочих — набирали каждый раз прямо на месте строительства. Особенность профессии строителя тех времен состояла в том, что он большую часть времени проводил в «командировках». Дело в том, что строительные дружины были кочевыми — завершив строительство сооружения в одном городе, они, если работы здесь для них больше не было, ехали в новый населенный пункт. Карты перемещений той или иной дружины легко составляются историками при сопоставлении чат начала строительства той или иной группы зданий, объединенной одними и теми же техническими и архитектурными приемами. Например, доподлинно известен маршрут перемещений новгородской строительной дружины X11 века: как только заканчивается возведение церкви Успения на Торгу, начинается строительство в Пскове. Затем, с начала 50-х годов XII века, оно там прекратилось, по началось в Ладоге. А с 60-х годов прервалось в Ладоге и переместилось в Новгород. Интересно, что в летописях в качестве строителя почти всегда указывался вовсе не зодчий, а заказчик - князь, боярин или митрополит. Что, впрочем, вполне соответствует современной тенденции называть строителем здания не архитектора или того, кто непосредственно руководит стройкой, а застройщика, который выступает только заказчиком работ.

Рынок первичного жилья (иначе говоря, новостроек) является одним из самых проблемных секторов российского рынка недвижимости. При этом мошенничество в юридически точном смысле этого слова встречается здесь не так часто. Гораздо более распространены недобросовестные сделки, которые под статью Уголовного кодекса «Мошенничество» не подпадают, но тем не менее таят в себе серьезные риски для покупателей. По данным Минрегионразвития РФ, на 1 ноября 2010 года в стране насчитывалось свыше 800 проблемных объектов, строительство которых ведется при соинвестировании граждан. Это 8,5 % от общего числа строящихся многоквартирных домов.

Из-за большого числа дольщиков, обманутых застройщиками, за долевым строительством укрепилась дурная слава, которая постоянно подкрепляется многочисленными сообщениями в СМИ, где к уже известным негативным фактам прибавляются все новые и новые.

Сам факт широкого распространения долевого строительства в России говорит о серьезных проблемах в российской экономике. Дело в том, что явление долевого строительства появилось вовсе не в развитых европейских странах или в США, как некоторые ошибочно полагают, а в Аргентине, латиноамериканской стране третьего мира. Главные причины появления долевого строительства — низкий уровень жизни и высокая инфляция. Изобретенная в Аргентине схема удобна тем, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства, причем заплатить сумму гораздо меньшую, чем за готовую квартиру в уже построенном доме.

Со временем, если экономическая ситуация в России улучшится и покупка готового жилья станет более доступной, процент долевого строительства от общего объема рынка жилья наверняка уменьшится. Но сейчас, когда более 50 % жилья в России строится на средства от долевого участия, знать о подводных камнях этого вида сделок с недвижимостью просто необходимо. Именно о них мы и расскажем в этой главе.

В общем случае рынок недвижимости вообще и новостроек в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. На рынке новостроек в теории должна действовать следующая схема: некий застройщик находит площадку под застройку, оформляет все необходимые для строительства документы, разрабатывает проект жилого дома, затем строит здание (за счет собственных или заемных средств), производит подключение коммуникаций и наконец продает готовые квартиры по среднерыночной цене. На практике в современной России значительное количество многоквартирных жилых домов строится с привлечением средств дольщиков. При этом застройщик зачастую привлекает средства дольщиков еще до начала строительства. С одной стороны, такой вид строительства делает квартиры дешевле, но с другой стороны, он дает больше возможностей потенциальным мошенникам.

Необходимо отметить, что вопреки широко распространенному заблуждению стоимость квартиры при долевом строительстве ниже, чем при покупке готового жилья, не потому, что готовое жилье само по себе стоит дороже (или за счет роста цен на недвижимость за время строительства), а потому, что практически дольщик является инвестором строительства. Как известно, инвестор — это лицо или организация, совершающие связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Прибыль, которую получает инвестор при долевом строительстве, — это разница с суммой, вложенной дольщиком в строительство, и продажной ценой готовой квартиры. Риск — это возможность того, что продажная цена готовой квартиры окажется ниже стоимости ее строительства, по каким-либо причинам не хватит средств на окончание строительства и т. д. По сути, любой гражданин, вступающий в долевое строительство, осознает он это или нет, становится своего рода предпринимателем. Так как в большинстве случаев реальная цель дольщика не извлечение прибыли, а решение жилищного вопроса, государство вопреки рыночной логике создало для этого типа частных инвесторов особое правовое положение, которое регулируется действующим с 1 апреля 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

В действительности бывают ситуации, когда застройщик начинает привлекать деньги дольщиков, не имея законного разрешения на строительство, необходимой проектной документации или не зарегистрировав право собственности или аренды на участок.

Закон предусматривает, что дольщик, узнав об отсутствии у застройщика необходимых документов, а следовательно, и права на привлечение денег, может потребовать от него немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере и возмещения понесенных убытков. Также в законе указано, что привлечение средств дольщиков должно осуществляться только на основании договора участия в долевом строительстве (из этого правила есть два исключения, которые мы рассмотрим далее). Данный договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.