В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов. Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Это вид учета возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. В настоящее время БТИ действуют как государственные унитарные предприятия и находятся в подчинении органов государственного управления субъектов РФ.

БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

БТИ обязаны осуществлять:

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

БТИ проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в пять лет) и текущую (ежегодно), плановую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.

БТИ не осуществляют государственную регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними. Такая регистрация возложена на специализированные органы — учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ

«О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе нажитые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК).

В соответствии с Законом о внесении изменений в ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены и объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК), что является общим правовым основанием для осуществления государственной регистрации прав на такие объекты и сделок с ними. Возможность государственной регистрации объектов незавершенного строительства прямо вытекает из содержания ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, однако в перечне недвижимого имущества, содержащемся в абз. 3 ст. 1, объекты незавершенного строительства не указаны, что является пробелом, требующим устранения.

Действующим законодательством в ряде случаев разграничиваются регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что имеет отношение и к жилым помещениям. Так, п. 1 ст. 551 ГК предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, в приведенной норме речь идет лишь о регистрации перехода права собственности, но не самого договора, по которому осуществляется этот переход. Однако закон устанавливает исключение из данного общего правила, в соответствии с которым договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Следовательно, при продаже жилого помещения регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Аналогичные правила действуют и в отношении приобретения жилых помещений в собственность по договорам мены, дарения и ренты.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Не являясь вещным правом на недвижимую вещь (п. 1 ст. 131 ГК), право аренды жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Что же касается договоров аренды жилых помещений, заключаемых юридическими лицами в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК, то они должны регистрироваться в тех случаях, когда заключаются на срок не менее года (п. 2 ст. 651ГК).

Передача недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Договор, на основании которого происходит такая передача, не требует регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).

Одним из вопросов, имеющих актуальное значение в практике, является вопрос о необходимости нотариального оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделокданного вида эта форма не требовалась.

Применительно к сделкам, затрагивающим право собственности на жилые помещения, обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК), а также договора об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Как обременение (ограничение) права собственности на жилое помещение, ипотека на основании правила п. 1 ст. 131 ГК также должна быть зарегистрирована.