Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение же на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51).
Наличие в новом градостроительном законодательстве приведенных выше норм упрощает решение административных вопросов, связанных с осуществлением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов жилищного строительства, и удешевляет решение этих вопросов.
Все большее распространение продажи жилья в рассрочку с длительными сроками его оплаты породило проблему возмещения инвестированных в жилищное строительство средств. Одним из способов решения этой проблемы является выпуск ипотечных ценных бумаг. Первый специальный закон, принятый в данной области, — Закон об ипотечных ценных бумагах. В соответствии со ст. 2 Закона выпускались два вида ипотечных ценных бумаг: 1) облигации с ипотечным покрытием; 2) ипотечные сертификаты участия. Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“» особо выделен такой вид ценных бумаг, как жилищные облигации с ипотечным покрытием, которые представляют собой разновидность облигаций с ипотечным покрытием.
Жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. К отношениям, возникающим в связи с эмиссией данных облигаций, применяются общие нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с эмиссией облигаций с ипотечным покрытием, за исключениями, предусмотренными Законом.
Согласно новой норме, включенной в абз. 2 ч. 3 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Приведенное правило повышает надежность ипотечного покрытия по жилищным облигациям с таким покрытием и защищает интересы приобретателей данного вида ипотечных ценных бумаг. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть меньше 80 % общей номинальной стоимости облигаций (ч. 1 ст. 13).
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. В соответствии с п. 2 ст. 102 ГК акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного в этих целях третьими лицами после полной оплаты уставного капитала. При отсутствии обеспечения выпуск облигаций допускается не ранее третьего года существования акционерного общества и при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов общества. Однако Федеральным законом от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“» в данный пункт внесено дополнение, согласно которому указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Аналогичным образом данный Федеральный закон дополнил и п. 2 ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Под ипотечным агентом понимается специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Предусмотренная законом деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества (абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах).
Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (ч. 1 ст. 10). Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ч. 2 ст. 10).
Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ст. 2.
Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (ч. 1 ст. 17).
Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев этих сертификатов на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием (ч. 2 ст. 17).
Законом устанавливается особый режим общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия, в соответствии с которым раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Кроме того, условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается (ч. 2 ст. 18).
Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Такой сертификат является бездокументарной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.
Выпуск ипотечных ценных бумаг обеспечивает дополнительное привлечение средств физических и юридических лиц в жилищное строительство и тем самым способствует решению жилищной проблемы.
Жилищное строительство является дорогостоящим и потому во многих случаях осуществляется с использованием заемных средств. При этом заимодавцы должны быть уверены в надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. В определенной мере созданию такой уверенности должен способствовать принятый в 2004 г. Закон о кредитных историях. Согласно п. 1 ст. 3 под кредитной историей понимается информация, состав которой определен этим Законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй. Кредитная история состоит из трех частей: 1) титульной; 2) основной; 3) дополнительной (закрытой).
В титульной части содержатся сведения о субъекте кредитной истории — заемщике (физическом или юридическом лице).
В основной части содержатся указанные в ст. 4 сведения о заемщике и сведения в отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории). Здесь, в частности, должны находиться сведения о сумме обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита), сроке исполнения обязательства в полном размере, сроке уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита), о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах, о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору; о фактах рассмотрения судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, указанной в дополнительной (закрытой) части кредитной истории.