Следует оговориться, что в РФ некоторые из видов бизнеса недоступны рефинансирующим компаниям. Так, российские рефинансирующие компании не могут пока продавать ресурсы и опционы на покупку ипотечных кредитов через биржи, а также выпускать ипотечные ценные бумаги в виде программ.

Во-первых, разница между коммерческой и некоммерческой рефинансирующей структурой заключается в том, что некоммерческие государственные организации, как правило, ориентированы на решение конкретных, прежде всего, социальных задач в интересах государства. Некоммерческая компания не конкурирует с другими участниками рынка. Это банки между собой соревнуются за заемщика, а рефинансирующая компания поддерживает либо определенные виды качества стандартов целевых кредитов, либо покупку в кредит некоторых видов жилья. Государственная компания путем декларирования ставки приобретения пулов должна стимулировать к выдаче только те виды кредитов, которые выгодно поддерживать государству, например кредиты военным, бюджетникам и т. д. В РФ такие принципы выборочности задекларированы для государственной рефинансирующей компании, но на практике не действуют.

И второе принципиальное отличие: государственные компании, по крайней мере, в РФ более либерально контролируются собственником по доходности. Как правило, им достаточно быть безубыточными, в отличие от коммерческих структур, ориентированных на жесткие экономические показатели. Отсюда высокая технологичность последних, их способность более оперативно и гибко подстраиваться под реалии рынка. То есть в стабильной экономической ситуации, при нормальном состоянии развитой экономики они в большей степени являются индикаторами рынка, чем государственные структуры. Последние представляют собой, скорее институты развития, чем реальные бизнес-единицы. Пример того же американского рынка это подтверждает. Там система начинала «раскручиваться» на государственные деньги, стартовала с государственных компаний, а потом эти компании были приватизированы. Государство использует так называемые неявные гарантии лишь для этих системообразующих компаний, да и то принимает участие до определенного предела. Нынешний кризис подтвердил данный тезис.

По логике и у нас ситуация на рынке должна прийти к подобной модели. Государственные компании должны быть ориентированы на конкретные инновационные проекты такие, например, как развитие рынка земли, на «раскрутку» которого у коммерческих организаций не хватает ресурсов. Эти компании могут «следить» за развитием законодательной базы. Российская государственная рефинансирующая компания пока выполняет лишь нормотворческую функцию и является держателем стандартов ипотечных кредитов, что не совсем верно. Правда, на момент запуска ипотечного рынка в начале 2000-х гг. никто другой стандарты не придумал, поэтому хорошо, что этим озаботилась хотя бы государственная рефинансирующая компания. В ряде стран такого рода регулирование устроено более разумно: там держателем стандартов является сторонняя научно-исследовательская организация. Негативным в российской модели является то, что сама же рефинансирующая компания и занимается трактовкой собственных стандартов в зависимости от текущей конъюнктуры. Это порождает нестабильность в работе первичных кредиторов, которые не уверены в выкупе у них уже выданных кредитов.

За неимением четких критериев трактовки стандартов каждой коммерческой организации приходится разрабатывать собственный ипотечный стандарт. Это порождает дополнительные расходы, что особенно чувствительно в нынешних кризисных условиях, когда ставки по кредитам растут медленнее, чем дорожают ресурсы. Снижается маржа участников, что некоторых из них «выбивает» с рынка.

Как уже отмечалось, государственные рефинансирующие организации, по сути, должны становиться институтами развития. Чем они отчасти и являются, но, скорее, поневоле, нежели рассматривают это как основную задачу. У коммерческих же компаний функция чисто рыночная. Они, конечно, могут участвовать в лоббистских организациях, ассоциациях, комитетах и комиссиях с целью «проталкивания» необходимых законопроектов, но они не способны отвлекать значительные ресурсы от своей основной задачи – поддержания первичных кредиторов и выпуска ипотечных ценных бумаг. Сейчас же в РФ функции коммерческих и некоммерческих организаторов рефинансирования практически пересекаются: рефинансирующая госкомпания занимается тем же, чем любая коммерческая рефинансирующая организация, что не эффективно для государства и снижает конкурентоспособность коммерческих рефинансирующих компаний.

Оценить рынок рефинансирования в РФ сегодня достаточно сложно, поскольку нет достоверной статистики, даже у Центробанка. Предположительно, в нашей стране рефинансируется около половины выданных ипотечных кредитов. Из этих 50 % на долю коммерческих рефинансирующих компаний приходится примерно 20–30 %, остальное – доля государственных и окологосударственных компаний и банков.

У действующих коммерческих рефинансирующих компаний одна общая характеристика – развитая филиальная или партнерская сеть. По другим критериям они делятся на несколько групп. По типу организации выделяют две категории – банковские и не банковские. К последним относятся специально созданные финансово-инвестиционные компании, такие как ООО «АТТА Ипотека». Это финансовые посредники, не занимающиеся другим бизнесом. Из числа банков это, например, DeltaCredit.

В зависимости от того, кто стоит за этими организациями, можно выделить компании либо с прямым госучастием, либо с участием окологосударственных структур, например частный банк, принадлежащий 100 %-й государственной «дочке». Действительно коммерческими рефинансирующими организациями из наиболее известных можно считать те же DeltaCredit и ООО «АТТА Ипотека», которые созданы без участия государства или госкомпаний.

По источникам происхождения стартового капитала практически все участники, которые не являются государственными или квазигосударственными, не являются и российскими. Даже если они формально резиденты, реальными кредиторами все равно выступают иностранные владельцы. При этом не имеются в виду кредиторы, которые возникают на стадии выпуска ценных бумаг.

Таким образом, фондирование рынка коммерческого ипотечного рефинансирования происходит в нашей стране либо за счет государственных средств, либо за счет средств иностранных инвесторов. Поэтому, строго говоря, российского коммерческого рынка ипотечного рефинансирования как такового еще нет, хотя организации и существуют. Некоторые компании заявляли о себе, но пока они не начали работать.

Существует несколько препятствий для развития рынка ипотечного рефинансирования в РФ. В частности, отсутствие закона о секьюритизации. Рефинансирование без этого механизма затруднено. Однако даже в рамках действующего законодательства сделки по секьюритизации проводить можно, что называется, на ручном приводе и в основном на западных площадках. Отсутствие закона, безусловно, является чисто технической помехой, но не стопором.

Сегодня основная помеха для развития ипотечного рефинансирования (только и исключительно экономическая ситуация) кризис ликвидности (и в России, и на Западе).

Если сравнить деятельность рефинансирующей организации с работой ныряльщика, который дышит под водой только за счет воздуха, закачанного в баллоны, то в наши «баллоны» этот воздух закачивается за счет секьюритизации, открытых кредитных линий, желания, в основном западных инвесторов, вложить деньги в российские ипотечные активы. Почти 95 % всех сделок по секьюритизации – это сделки на деньги, пришедшие извне, независимо от того, российские они по происхождению или нет. Сейчас воздух заканчивается. Начинается нехватка кислорода, кессонная болезнь и всякие сопутствующие симптомы. Так же и российский ипотечный рынок. И тут каждый ныряльщик выживает, как может. Один способен задержать дыхание – у него объем легких большой – и пересидеть. Другой найдет какую-нибудь пещеру, откуда высунет кончик носа, и будет дышать осторожно. Кого-то раздавит вода.