Утром 9 сентября триумфально спасенную Администрацией экономику разорвал истошный вопль оптимизма, исторгнутый из груди величайшего биржевого трейдера, любимца публики, а по совместительству — злейшего провокатора Джеймса Креймера: оказывается, национализация Фанни и Фредди — не что иное, как переломный момент в многолетнем ипотечном кризисе и начало всеобщего возрождения! Никаких больше распродаж домов по ипотечным закладным, никаких принудительных выселений, а главное — никаких избиений многострадального банковского сектора!

Читатели «Чужих уроков» помнят призывы Джеймса Креймера покупать акции Bear Stears, сделанные аккурат за несколько дней до полного банкротства компании в марте 2008 года3. Радует, что сегодня американская биржевая публика уже научилась адекватно реагировать на провокации харизматичного финансового аналитика. Сразу после очередного оптимистического заклинания Креймера индекс Доу Джонса обвалился на 280 пунктов, отыграв обратно все, что набрал накануне, а еще через два дня самоуничтожилась одна из старейших финансово-инвестиционных компаний Америки Lehman Brothers, чьи акции упали с 16 долларов накануне национализации Фанни и Фредди до 20 центов.

В воскресенье 14 сентября на авральном митинге крупнейшие банкиры Америки попытались намекнуть федеральному правительству, что было бы неплохо повторить весенний демарш с Bear Stearns и выделить пару десятков миллиардов долларов на санацию Lehman Brothers. Казначейство, еще не успевшее прийти в чувство после национализации Фанни и Фредди, давать деньги отказалось напрочь, поэтому единственной альтернативой Lehman Brothers стало банкротство.

В понедельник 15 сентября бойня продолжилась: на глазах охваченных ужасом инвесторов стало разваливаться паукообразное порождение спекулятивного гения Мориса Гринберга AIG4 — главный страховщик Америки, а следом за ним — и Washington Mutual, крупнейший сбербанк страны. Такого нокаута рынок не выдержал, перейдя на обвальный режим, сопоставимый с крупнейшими биржевыми катастрофами истории: минус 504 пункта! Во вторник ФРС в порыве отчаяния выделила 85 миллиардов на национализацию AIG, однако лимит доверия оказался исчерпанным: в среду 17 сентября индекс Доу Джонса упал еще на 450 пунктов.

Национализация AIG показательна не столько беспрецедентным размером инвестиции, сколько глубоким символизмом. Импульс, заданный государственной опекой над Фанни и Фредди, обрел в AIG логическое завершение: на смену laissez-faire капитализму в Америке пришла система жесткой государственной регуляции. У нового символизма есть и чисто практическая составляющая: судорожные попытки латания государством дыр служат хрестоматийной иллюстрацией точки невозврата, за которой открывается единственная унылая перспектива — лавинообразное банкротство рыночных секторов одного за другим по очереди.

Рискну предположить, что точку невозврата предопределило именно злополучное и — убежден! — трагически ошибочное решение Администрации установить государственную опеку над «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» — ипотечными компаниями, весь смысл существования которых заключался в их уникальной химерической природе. На этой природе мы и хотели бы остановиться подробнее.

Было бы наивно предполагать, что Джеймс Креймер брал свои оптимистические прогнозы с потолка. Креймер — не только провокатор, но и аналитик, а потому его высказывания демонстрируют определенную логику. Другое дело, что логика эта поверхностна, и стоит копнуть чуть глубже, как обнаруживается множество обстоятельств, склоняющих к прямо противоположным выводам.

По мнению Креймера, рынок накануне национализации Фанни и Фредди пришел в состояние замкнутого порочного круга: головокружительный рост цен на недвижимость многие годы поддерживался интенсивным ипотечным кредитованием населения на условиях постоянно снижающихся критериев оценки его кредитоспособности. Так возникла эпидемия кредитов низкого качества — т. н. subprime, породившая сначала задержки, а затем и неплатежи по кредитным обязательствам.

Частные банки, столкнувшись с массовыми неплатежами по кредитам subprime, сначала ужесточили политику ипотечного кредитования, а затем почти полностью его прекратили без бронебойных гарантий со стороны так называемых GSE — Government Sponsored Enterprises, предприятий, поддерживаемых государством, то есть героев нашей истории Fannie Mae и Freddie Mac. Как следствие, в 2008 году 80% всех кредитов на покупку домов в Америке обеспечивалось именно гарантиями GSE, тогда как ранее эта цифра никогда не превышала 50%.

Сокращение объемов кредитования повлекло за собой резкое уменьшение спроса и, как результат, — интенсивное снижение цен на недвижимость. В некоторых штатах (например, в Калифорнии и Флориде) сегодня оно исчисляется уже десятками процентов. Парадокс же в том, что снижение цен на недвижимость не только не облегчило участи кредитополучателей, но и усугубило ее до критического состояния: из-за низких цен стоимость ипотеки оказалась меньше изначальных кредитных обязательств. Поэтому в ситуации дефолта кредитополучателям стало выгоднее просто отдать дом банку, чем продолжать ежемесячные платежи.

Дефолты по платежам и массовые отказы от права выкупа заложенного имущества (т. н. foreclosure) вынуждали банки не только сокращать объемы ипотечных кредитов, но и повышать процентные ставки, что, в свою очередь, доводило размеры ежемесячных платежей до уровней, не приемлемых для большинства кредитополучателей. Не вдаваясь в тонкости расчетов, скажу лишь, что рост ставки ипотечного кредита всего на полпроцента оборачивался в конечном итоге увеличением ежемесячного платежа с 1 200-1 400 до 2 000-2 200 долларов — почувствуйте, как говорится, разницу!

Рост платежей еще сильнее подталкивал кредитополучателей к дефолту и отказу от права выкупать заложенное имущество, опять заставляя банки повышать кредитные ставки, а значит, способствовать еще большему увеличению ежемесячных платежей — хрестоматийный порочный круг!

Наиболее чувствительный удар кризис неплатежей subprime нанес финансовым компаниям, которые спекулировали ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (т. н. MBS, Mortgage-backed Securities), и многоуровневыми долговыми обязательствами, обеспеченными залогом (CDO, Collateralized Debt Obligations). Что не удивительно: ипотечные деривативы обладают колоссальным «рычагом»: 1 доллар потерь на уровне ипотечного кредита subprime оборачивается 100 долларами потерь на уровне CDO. Скрытая природа зависимости деривативов от подлежащих активов (тех самых ипотечных залогов по кредитам subprime) позволяла компаниям типа Bear Stearns долгое время поддерживать иллюзию благополучия. Чем эта иллюзия закончилась, мы уже знаем.

Осенняя катастрофа со всей наглядностью продемонстрировала, что в игру с MBS, помимо Bear Stearns, оказались вовлеченными практически все гранды и столпы финансового, ипотечного и страхового бизнеса — и Fannie Mae, и Freddie Mac, и Lehman Brothers, и Merill Lynch, и AIG. Масштаб этой катастрофы ужаснул даже патологического оптимиста Креймера: «Ставка на постоянный ценовой рост недвижимости делалась всеми без исключения, причем с таким гигантским рычагом, что в исторической перспективе проблема обрела пропорции Армагеддона, невиданные даже во времена Великой Депрессии».

В создавшейся ситуации, по мнению Джеймса Креймера, временная национализация Fannie Mae и Freddie Mac обернулась подлинной манной небесной: «Сегодня дефолт по платежам демонстрируют уже кредитополучатели самых высоких категорий надежности. Это обстоятельство губит как эмитентов ипотечных облигаций и производных ценных бумаг, так и их держателей. Установление опеки над Фанни и Фредди государственным Казначейством полностью меняет ситуацию, поскольку в условиях, когда ипотечные обязательства превращаются в обязательства федерального правительства, с кредитополучателями можно достичь ЛЮБОЙ договоренности... Правительство может уменьшить размер ежемесячных ипотечных платежей или увеличить сроки кредитования, скажем, до 45 лет. Правительство может пойти на любые условия — лишь бы оставить вас жить в собственном доме и тем самым сохранить гарантии по ипотечным ценным бумагам. Проще говоря, у вас просто не будет повода отказываться от права выкупить заложенное имущество и уйти на все четыре стороны. Как следствие, произойдет ДРАМАТИЧЕСКОЕ сокращение числа домов, заложенных и выставленных на продажу банками. Произойдет драматическое сокращение долговых обязательств населения по ипотечным кредитам. С учетом невероятного 60-процентного уменьшения строительства новых домов за последние два года, новых законодательных стимулов для покупки собственного дома, а также радикального снижения заложенной недвижимости, можно смело ожидать прекращения падения цен на недвижимость в течение уже ближайшего года».