Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, за земли же, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст.1 Закона N 1738-1).

Согласно статье 5 Земельного кодекса РФ собственниками земельных участков признаются лица, являющиеся их собственниками, землепользователями — владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, землевладельцами — владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, а арендаторами земельных участков — владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды.

Объектом обложения земельным налогом являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (в случае общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные указанным выше лицам (за исключением арендаторов) в собственность, владение или пользование.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. 

Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком (ст.15 Закона N 1738-1).

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (которым в соответствии со ст.130 ГК РФ являются и земельные участки), а также сделки с ним.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, являющийся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона N 122-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст.14 Закона N 122-ФЗ).

Следовательно, указанное свидетельство и является тем самым документом, который служит основанием для установления и взимания земельного налога (кроме того, на сегодняшний день признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре и другие документы, о чем подробно рассказано в части 1 книги).

Кстати, это подтверждается и правилом пункта 4 статьи 8 Закона N 141-ФЗ. В нем сказано следующее: в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Они в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для уплаты земельного налога могут быть также акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

Тем не менее Минфин России в своих письмах от 21 января 2005 года N 03-06-02-02/03 и от 7 февраля 2005 года N 03-06-02-04/08 отмечает, что при переходе здания в собственность юридического лица оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, а следовательно, и обязанность по уплате земельного налога. При этом главный аргумент чиновников — это постановление Высшего арбитражного суда РФ от 14 октября 2003 года N 7644/03, в котором сказано, что отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Более того, по мнению специалистов Минфина России, даже если организация имеет в собственности не все здание, а лишь часть нежилых помещений в нем (земля под зданием находится в муниципальной собственности, организация земельный участок в собственность в установленном законом порядке не приобретала), она и в этом случае должна уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в этом здании. Такая позиция изложена в письме Минфина России от 28 апреля 2005 года N 03-06-02-04/24.

Давайте попробуем разобраться в этой проблеме. Ведь переход прав на землю при переходе права собственности на здание, сооружение или другую недвижимость к приобретателю (покупателю) — одна из наиболее спорных проблем действующего законодательства, которая вносит неопределенность и в сферу налогообложения земельных участков.

С одной стороны, законодательство рассматривает земельные участки и здания как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой стороны — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Раньше положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости было закреплено в статье 37 Земельного кодекса РСФСР, которая так и называлась "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение".

Согласно статье 37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пользования земельными участками. При этом им в обязательном порядке выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю, как правило, переходили в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Таким образом, из норм статьи 37 ЗК РСФСР прямо следовало, что при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение в любом случае переходили и права на земельный участок.

В настоящее время в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ данное положение обозначено лишь в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Документ же, удостоверяющий право на землю нового приобретателя, в настоящее время автоматически вообще не выдается.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.