Но, после того, как в 2000-2001 лопнул Интернет пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. Быстрый рост цен на жилье и низкие ставки ипотечного кредитования, которые услужливо подсунул ФРС, соблазнили широкие слои населения возможностью быстро заработать легкие деньги. Десятки миллионов потребителей начали брать триллионы долларов кредитов на покупку домов и всего за 5 лет надули невиданный пузырь, загнав цены на новое жилье к 520%, а на вторичное – к 475% среднего годового дохода. Т.е., за 5 лет относительная цена жилья выросла в среднем на 37-38%, а абсолютная – более чем на 60%.

Никакого разумного объяснения, кроме спекулятивного, у этого феномена нет и быть не может, как бы ни старались его придумать в ФРС, Минфине и Казначействе. Достаточно посмотреть на график, чтобы понять – не грохнуться эта пирамида теоретически не может. В конце концов, раз крупные финансисты и миллионы людей из среднего класса пытаются заработать на этом росте деньги, значит рано или поздно они начнут массово фиксировать прибыль, т.е. распродавать дома. А резкое увеличение предложения может привести только к одному – резкому же падению цен. И это происходит – в 2006 тренд переломился и кривая роста цен развернулась вниз.

КОРРЕКЦИЯ ИЛИ СТРАТЕГИЧЕСКИЙ РАЗВОРОТ?

Официальные лица в Вашингтоне утверждают, что происходящее сегодня – это не стратегический разворот, а просто небольшая коррекция, дно ее достигнуто и рынок жилья вот-вот снова начнет усиленно расти. Даже не углубляясь в анализ можно сразу ответить, что это бред сивой кобылы, потому что коррекция к многолетним трендам никогда не происходит за несколько месяцев. Скажем, коррекция к ралли 70-х заняла на вторичном рынке 5 лет, а коррекция к ралли 80-х на первичном рынке – 6 лет. Так что, даже если мы имеем дело не с глобальным даунтрендом, а всего лишь с коррекцией цен, как утверждает Белый Дом, то и в этом случае на ее завершение можно надеяться не раньше осени 2009-го. Чтобы убедиться, что падение цен только начинает набирать силу, стоит провести простенький технический анализ последнего ралли по более короткому временному графику.

Рисунок2:

Во-первых, очень хорошо видно трехволновую структуру ралли: первая, пробная волна – 2001-2003, третья, основная – 2003-2006, и пятая, дополнительная – конец 2006 – начало 2007. В начале 2006 кривая цен на новые дома (синяя) сформировала двойную вершину к 2005, попытавшись взять, но не осилив новую высоту. Уже в 2006 цены упали ниже трендовой с 2002 и две попытки восстановиться и закрепиться выше нее ни к чему не привели. Текущий отскок выглядит очень вяло. Он явно является следствием того, что после 10%-го падения цен в апреле, многие наивные покупатели кинусь покупать подешевевшие дома, чем просто дали возможность крупным спекулянтам закрыть сделки по более высокой цене. Еще лучше завершение ралли видно по кривой цен на вторичном рынке (зеленая), где график уже почти повторил вторую вершину первичного рынка и эта вершина оказывается отчетливо ниже первой.

К сожалению, до марта 2006 у меня есть только поквартальные данные по вторичному рынку, но если присмотреться, то становится понятно, что движения на нем достаточно точно, хотя и менее выражено, повторяют колебания цен на новые дома, только с запозданием на 2-3 месяца. Это естественно – на первичном рынке цены устанавливают профессионалы, которые в режиме реального времени отслеживают конъюнктуру и оперативно реагируют на нее. А индивидуальные владельцы жилья просто идут в их фарватере, по факту реагируя на данные об изменении цен (данные о ценах на первичном рынке за текущий месяц публикуются в конце следующего месяца, соответственно реакция вторичного рынка происходит еще месяцем позже).

Для проверки посмотрим, какую техническую картину показывают объемы продаж на первичном рынке, чтобы понять, есть ли за технической картиной цен какой-то реальный фундамент (Рис. 2, нижний график). Как видно из рисунка, тренд роста продаж новых домов развернулся в начале 2005 и нет ни малейших технических признаков того, что в ближайшем будущем продажи восстановятся. Скажем, нетрудно заметить, что пик продаж практически всегда приходится на начало весны, а к зиме продажи резко падают. Следовательно, в этом году пик уже пройден и более чем вероятно, что к концу года продажи новых домов не только не увеличатся, но, наоборот, упадут до минимального значения с 1995. Я не стал приводить кривую продаж на вторичном рынке, поскольку она очень похожа на кривую продаж новых домов – там тоже падение только нарастает.

Получается, что спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке все сильнее снижается, а предложение, напротив, быстро растет и все это на фоне уже происходящего значительного снижения цен. По-моему, чтобы сделать из этого вывод о скором возобновлении роста рынка жилья, нужно быть как минимум штатным оптимистом на жаловании в ФРС. Так что исходя из технической картины всего тренда с 70-х (Рис. 1) и последнего ралли 2001-2007 (Рис. 2), из фундаментального состояния долговых обязательств и доходов населения (заметка о потребительском кредитовании), а также из параметров прогнозируемого экономического кризиса, падение относительных цен на жилье должно продолжится в течение ближайших 5-8 лет. Наиболее вероятными мне кажутся целевые уровни 330% для нового жилья и 310% для вторичного, т.е. порядка 75% восходящего тренда с 1970, что составит снижение реальной стоимости на 35-36%.

АРЕНДОВАТЬ ВЫГОДНЕЕ, ЧЕМ ПОКУПАТЬ

(в процессе)

НЕДВИЖИМОСТЬ ОТДЕЛЬНО, ЭКОНОМИКА ОТДЕЛЬНО

Теперь сравним динамику роста стоимости всей жилой недвижимости с ростом ВВП (Рис. 4). Совокупная стоимость жилья до середины 70-х составляла порядка 80-85% текущего ВВП, т.е. столько же, сколько и в начале 60-х и даже в 50-х (раньше, во время Великой Депрессии и Второй Мировой, на рынке недвижимости происходили достаточно значительные флуктуации, поэтому оценки до 1950 включать в анализ бессмысленно). Но уже к 1980 общая стоимость недвижимости превысила размер ВВП и, затем, до 2000г. колебалась между 106-118% ВВП, то немного снижаясь, то немного повышаясь в относительных величинах. Начавшаяся же в 2001 истерика на рынке жилья уже к концу 2005 раздула стоимость недвижимости почти до 160% ВВП.

Рисунок 4:

Понятно, что адекватной такая стоимость может быть только в одном случае – если строительная отрасль все это время развивалась гораздо быстрее остальной экономики. Т.е. если прирост объемов/качества жилья был выше, чем прирост реального продукта в других секторах. Однако, на самом деле, номинальный ВВП вырос с 1975 по 2006 на 1070%, а номинальный ВВП в строительстве – на 1060%. Т.е. никакого опережающего роста и в помине нет. Можно померять и с другой стороны – через количество жилья на душу населения. Но и здесь никакого опережения не обнаруживается – жилье прирастало теми же темпами, что и население. И, кстати, в отличие от России в США нет дефицита жилья, на который можно было бы списать опережающий рост цен: в 2006 на 115 млн. домохозяйств приходилось 126 млн. единиц жилья и такая пропорция в 7-8% избыточного жилья существовала как минимум с 40-х.