10) пожизненное содержание с иждивением, предусматривающее передачу недвижимости (ст. 584, 601 ГК РФ);

11) аренда здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст. 651 ГК РФ);

12) аренда иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст. 609 ГК РФ);

13) договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 658 ГК РФ);

14) уступка права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

15) перевод долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

16) соглашение об изменении и расторжении перечисленных выше договоров (ст. 452 ГК РФ);17) передача жилых помещений в собственность граждан (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Законодательством России могут предусматриваться и иные виды сделок, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и последующего перехода права на недвижимое имущество.

Вместе с тем не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие:

1) из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ);

2) договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ);3) договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).

Во всем остальном регистрации подлежит только право либо переход права, в частности:

1) приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ);

2) приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ);

3) признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и пр.;

4) приобретение наследства;

5) заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;

6) заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;

7) заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;

8) раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ);

9) выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;

10) переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК РФ);

11) принятие акта органа исполнительной власти;

12) установление сервитута;

13) передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

14) передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);

15) передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;16) иные предусмотренные законодательством России случаи возникновения, изменения или прекращения прав.

Ниже представлен образец заявления физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (документ 29).

Если заявителем выступает юридическое лицо, заявление юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит примерно так (документ 30).

Основополагающим принципом института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является принцип обязательности государственной регистрации. Он означает, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и законодательством России.

Вместе с тем следует различать такие понятия, как «основания возникновения права» и «момент возникновения права». Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ – это создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и пр. Момент же возникновения права собственности законодатель связывает с иными юридическими фактами – судебным решением, государственной регистрацией, иногда традицией.

Принцип обязательности государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним может быть установлен лишь федеральным законодательством. Так, сложившаяся судебно-арбитражная практика показывает: суды признают, что изданный субъектом Российской Федерации (его полномочным органом) нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законодательством такая государственная регистрация не установлена, не подлежит применению арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.

В одном из случаев такой практики арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды сооружения. Арбитражный суд первой инстанции иск арендодателя о признании незаключенным данного договора аренды сооружения (заключенного на срок менее одного года) удовлетворил. В подтверждение своих выводов суд привел распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории данного субъекта Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества, независимо от сроков аренды. Апелляционная инстанция своим постановлением решение арбитражного суда первой инстанции отменила и в удовлетворении иска отказала на том основании, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции России гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Кроме того, п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами.

Следовательно, Конституция России и ГК РФ не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты, касающиеся решения вопросов по определению круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому вывод из приведенного выше случая таков: изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества, вне зависимости от сроков их действия, не должен был применяться арбитражным судом первой инстанции как акт государственного органа, противоречащий федеральному законодательству. А в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

В настоящее время гражданское законодательство России не содержит требования о нотариальной форме сделок с недвижимостью. Следовательно, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (ст. 339, 349, 389, 584 ГК РФ и пр.), сделки с недвижимостью могут быть совершены в простой письменной форме. Анализ положений ГК РФ, связанных с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, показывает, что они существенно сужают гарантии, обеспечивающие в соответствии со ст. 8, 35, 45, 48 Конституции России принцип охраны прав и свобод гражданина (в том числе право частной собственности). Практика показывает, что нотариус при совершении нотариальных действий не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он, помимо всего прочего, участвует в подготовке договора, когда стороны на этой стадии еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл, а также возможные правовые последствия заключаемого договора в отношении недвижимости. Нотариус также осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего действующему законодательству. Кроме того, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, в то время как Законом о государственной регистрации прав не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы.