Граждане, которые решили улучшить жилищные условия (а это, как правило, альтернативный процесс), должны определиться: будут ли они сами проводить сделки или обратятся в риелторскую контору.

Специалисты рекомендуют все действия с недвижимостью – покупку, продажу, обмен – начинать с ее оценки. Для этого необходимо собрать и изучить всю доступную вам информацию. Где ее искать? В СМИ по недвижимости и в Интернете.

Цену квартиры можно узнать разными способами. Самый простой – зайти в Интернет на страницу одного из аналитических центров по изучению рынка недвижимости и сделать это в режиме онлайн. Лучше всего, на мой взгляд, воспользоваться услугами «электронного риелтора».

Необходимо также понимать, что цены, публикуемые в СМИ, – это цены рекламных печатных изданий. Такие деньги хотят получить продавцы недвижимости – они устанавливаются по максимуму. Зачастую к цене продавца риелторы при подаче объявления прибавляют 6–8 %, исходя из принципа «не продешевить бы» и в расчете на то, что реальная цена определится в процессе торгов. В последнее время в базе данных рекламируется около 30 тыс. объектов, а в месяц заключается порядка 2000–4000 договоров купли-продажи. Это значит, что продается в лучшем случае одна квартира из 10 рекламируемых.

Если вы хотите купить квартиру, то определяющим моментом будет сумма денег, которую вы сможете заплатить за нее. Исходя из этого и цен на первичном и вторичном рынках жилья, вы сможете определиться, какое жилье, в каком районе и каким способом вы сможете приобрести: будет ли это двух– или трехкомнатная квартира, в престижном районе или не очень, близко от метро или далеко, в центре или на окраине, в новостройке или в старом доме и т. д.

Просмотрев список предлагаемых квартир и, наверное, изрядно помучившись, вы выберете какие-то устраивающие варианты и начнете осмотр предлагаемых квартир.

Если вы, как говорится, «положили глаз» на квартиру, то есть она вам понравилась: устраивает по соотношению «цена – качество», подходят расположение дома, уровень шума (отсутствие дорог, каких-либо шумных объектов, например магазинов, мастерских и т. д.), устраивает удаленность от метро или остановок наземного транспорта, этажность дома и расположение объекта, то вы переходите к следующему этапу – изучению понравившейся квартиры.

Осмотр квартиры – достаточно трудоемкая и ответственная часть процесса.

Для осмотра каждого объекта нужно договариваться со всеми заинтересованными лицами, выбрать время, которое устроило бы всех, встретиться со всеми, найти улицу и дом, осмотреть, поговорить, оценить. Каждый осмотр – это минимум 2–3 дня, включая подготовку.

Уже после 2–3 осмотров наступают определенное раздражение и усталость. Если рынок достаточно динамичный, а денег у вас не слишком много, то возникает к тому же чувство тревоги.

Квартиру нужно осмотреть самым внимательным образом: состояние потолков, полов, стен, сантехники. Все, что не отвечает нормам или сильно изношено, должно быть отмечено и оценено. Особое внимание следует обратить на возможное наличие скрытых дефектов. Например, пятна на обоях могут оказаться не старой протечкой, а грибком. Соответственно расходы на устранение дефекта в этих случаях будут отличаться в разы. Ковер на стене может служить не украшением жилища, а камуфляжем для промерзающей стены. В подобных случаях необходимо определить, сколько будет стоить ремонт, и постараться на эту сумму уменьшить стоимость квартиры.

Большое значение имеет общее состояние подъезда: входная дверь, окраска стен, наличие на лестницах и площадках мусора, пустых бутылок и других посторонних предметов, нет ли в подъезде какого-либо неприятного запаха. Не поленитесь, пройдитесь по этажам сверху вниз: ведь вашими соседями могут оказаться бабуля с целым выводком собак и кошек, семья алкоголиков или другие асоциальные личности. Может быть, этот подъезд служит местом ночлега бомжам или местом сбора хулиганистых подростков. Даже беглый внешний осмотр даст вам достаточно объективную информацию.

Для верности поговорите с пенсионерами, которые часто сидят на лавочках около своих подъездов и которые всегда все про всех знают.

Имейте также в виду, что квартиры на втором и третьем этажах с окнами на козырек магазина пользуются у воров-домушников особым вниманием. Можно также поговорить с соседями и участковым милиционером.

Если по признакам внешнего осмотра вас все устраивает, то следующий этап – это детальное знакомство с личностью продавца, техническим и юридическим паспортами квартиры.

Если даже хозяин квартиры произвел на вас самое благоприятное впечатление, ни в коем случае не следует полагаться на его устные заверения, что с квартирой все в полном порядке и у вас не будет ни малейших проблем ни сейчас, ни впоследствии.

Некоторые люди сделали своим занятием нечестный бизнес на недвижимости, и он приносит им неплохой доход. Имеется достаточно много оснований, чтобы заключенный договор купли-продажи мог быть признан недействительным. Не исследовав при покупке всех возможных нюансов, требующих повышенного внимания, покупатель рискует в будущем стать участником судебного процесса. Самый верный способ избежать неприятностей – не попадать в ситуации, которые могут их спровоцировать.

Важнейшим моментом ознакомления с квартирой является установление личности продавца (паспорт, ФИО, регистрация, телефон для связи), его прав на продаваемую квартиру, наличия действующих правоустанавливающих документов, количества прописанных в данной квартире граждан и граждан, фактически в ней проживающих.

Необходимо убедиться и получить юридическое подтверждение, что все проживающие в квартире граждане не возражают против продажи квартиры и готовы ее освободить по первому требованию. Требуется письменное подтверждение согласия, заверенное нотариусом.

Следует выяснить, внесены ли хозяевами квартиры налоговые и коммунальные платежи и нет ли за ними задолженности по платежам за услуги ЖКХ.

Нужно получить исчерпывающую информацию о том, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко-и психоневрологическом диспансерах, не лишены дееспособности и не имеют опекунов, что у жильцов и собственников квартиры нет проблем с правоохранительными органами и что все лица, участвующие в сделке, имеют в наличии паспорта на момент ее совершения.

Если квартира продается по доверенности, необходимо проверить ее правомочность и выяснить причины и обстоятельства ее выдачи: не поддельная ли доверенность, не просрочена ли, жив ли доверитель, почему он сам не хочет совершить сделку.

Необходимо ознакомиться с паспортом на квартиру, в котором зафиксированы все ее подробные характеристики. В настоящее время в Москве довольно много квартир уже имеют такие паспорта.

Если паспорта на квартиру нет, попросите поэтажный план, ордер на квартиру или хотя бы квитанцию на оплату коммунальных услуг, в которой зафиксирована общая площадь квартиры.

Для продажи квартиры продавец должен собрать соответствующий пакет документов:

♦ правоустанавливающие документы на жилье (свидетельство о собственности, договор, свидетельство о наследстве, решение суда и т. п.);

♦ технический паспорт жилого помещения (квартиры) или поэтажный план с экспликацией;

♦ выписку из домовой книги;

♦ копию финансово-лицевого счета;

♦ справку БТИ, удостоверяющую балансовую стоимость жилого помещения на момент обращения;

♦ справку об уплате налога из налоговой инспекции.

На момент вашего знакомства с квартирой не все документы могут быть в наличии. Тем не менее важнейшие из них должны быть.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, не находятся ли они под опекой. При продаже квартир, где дети под опекой, получение разрешения органов опеки необходимо.