Удостоверьтесь, что перед вами оригиналы документов, а не ксерокопии. Проверьте, действительно ли они зарегистрированы и полностью подтверждают право собственности, нет ли описок, подчисток, неправильно написанных слов, цифр и т. д. Убедитесь, что квартира действительно принадлежит указанному лицу, что она свободна от прав на нее третьих лиц и на сделки с ней не наложено никаких ограничений.

Часто встречается такая ситуация: по решению суда получено свидетельство о праве собственности, но арест, наложенный на квартиру в судебном процессе, не снят.

Необходимо убедиться в подлинности и правомочности собранных документов, имея в виду, что некоторые из них имеют ограниченный срок действия.

Суть проверки юридической чистоты продаваемой квартиры состоит в том, чтобы исключить причины, по которым сделка впоследствии могла бы быть признана недействительной. Таких причин достаточно много. Они перечислены в § 2, гл. 9 (ст. 166–181) ГК.

Например, ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (п. 1 ст. 171 ГК).

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя (п. 1 ст. 176).

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (п. 1 ст. 177).

Пристального внимания требует знакомство с историей квартиры, особенно если квартира неоднократно переходила из рук в руки.

К «группе риска» относится жилье, из которого временно выписан кто-либо из проживающих. Например, человек служит в армии или отбывает срок в местах лишения свободы. При продаже квартиры ее владельцем предъявляется выписка из домовой книги, в которой временно выбывший жилец может не числиться. Ничего не подозревающий покупатель оформляет покупку, переезжает, обустраивает квартиру. Через некоторое время он обнаруживает возвратившегося бывшего жильца. Тот, имея законное право пользования квартирой, может вселиться на площадь, принадлежащую новому владельцу. Суд сочтет его претензии правомерными и может расторгнуть сделку.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Чтобы не попасть в патовую ситуацию, необходимо знать всю прошлую историю покупаемой квартиры: кто и когда был ее собственником, кто был в ней прописан, кто куда выписался, где и когда получил свою долю. Такие сведения можно получить в соответствующих архивах, а также в регистрационных палатах, где данная информация в соответствии с законодательством Российской Федерации должна предоставляться каждому заинтересованному лицу. Там же можно получить сведения о том, кто, помимо продавца, когда-то, пусть и давно, имел право пользоваться квартирой.

Очень просто, по мнению специалистов, может оспорить в суде сделку о продаже квартиры продавец, сославшись на состояние алкогольного опьянения.

Легко расторгаются сделки по некоторым квартирам, перешедшим в собственность по наследству. Допустим, после продажи такого жилья появляются неизвестные ранее родственники умершего, имеющие законное право на долю наследства. Суд, как правило, учитывает их интересы.

Расторгаются сделки по квартирам, перешедшим в собственность с нарушением прав несовершеннолетних. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

Всего же таких оснований риелторы насчитывают около 30. Следует подумать, достаточно ли хорошо вы знаете гражданское и жилищное законодательство, чтобы определить наличие в документах на квартиру каких-либо сомнительных моментов.

Обычно квартира покупается при условии, что она «юридически чиста», то есть из нее выписываются все проживавшие ранее жильцы. Этот факт, как правило, подтверждается справкой из ЖКО. Однако эту справку можно взять за неделю до заключения договора, а через день-два опять прописать всю семью и кучу племянников.

Покупатель узнает об этом, когда получает отказ в регистрации в своей же квартире по причине того, что прописавшиеся ранее граждане – против. Дальше предстоит изнурительная борьба.

Что в таких случаях делают профессионалы? Берут с продавца квартиры и всех его родственников обязательство в том, что они готовы выписаться из продаваемой квартиры и не претендовать на нее. Причем заставляют продавца заверить эти бумаги у нотариуса.

Проверку юридической чистоты квартиры можно (и предпочтительно) поручить специалисту – работнику риелторского агентства. Вопрос этот настолько важен, что ошибка или недоработка чреваты тяжелыми последствиями.

Риелторские агентства оказывают эту услугу за отдельную плату. Специалисты могут дать клиенту официальное информационное письмо с указанием всех возможных рисков. Окончательное решение остается за клиентом.

Иногда лучше воспользоваться титульным страхованием.

Эти действия покупателей в какой-то мере позволяют снизить риск проводимой сделки покупки жилья и сохранить свои деньги и здоровье. Однако рисков остается остаточно много. Избежать их можно, только досконально изучив условия совершения сделки или обратившись к профессионалам. Вместе с тем здесь есть уже другие риски.

После предварительной договоренности покупателя и продавца покупатель в качестве гарантии будущей сделки обычно выплачивает продавцу жилья задаток или аванс.

Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380–381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка.

Достаточно оперативно – быстрее, чем суд, – такие конфликтные случаи рассматривают комиссии по защите прав потребителей риелторских услуг при профессиональных сообществах риелторов (в Москве — Московская ассоциация риелторов, в Подмосковье – Гильдия риелторов Московской области, в других городах – соответствующие структуры). Однако и они могут повлиять лишь на сотрудников компаний, которые являются членами профессионального сообщества.

В любом случае участникам сделки необходимо понимать, что если возникнут осложнения с выполнением обязательств и стороны вынуждены будут обратиться в суд, то денежные суммы, выплаченные покупателем в качестве задатка, могут быть признаны не подлежащими возврату. Выплата денежных средств, которую стороны назвали задатком, до государственной регистрации такого договора таковым не является. Это просто выплата, совершенная без каких-либо оснований, неосновательное обогащение для стороны, получившей эти деньги.