Чтобы банк мог дешево отдать деньги в кредит, он должен иметь доступ к дешевым источникам финансирования. Но есть ли они? После американского ипотечного кризиса деньги во всем мире подорожали. Важным (еще более важным, чем раньше) резервом для банков стали средства населения. Таким образом, объем рынка ипотечного кредитования напрямую зависит от склонности населения сберегать. Однако в условиях высокой инфляции (а инфляция, превышающая 10 %, безусловно, является высокой) граждане склонны не накапливать средства, а напротив, тратить их. И это рациональное поведение. Если цены растут, часто выгодно приобрести товар сегодня, даже если он понадобится только завтра.

Не следует уповать и на накопления Пенсионного фонда, который в ближайшем будущем сможет размешать свои средства в банках. У нас пока не сформировалась серьезная накопительная пенсионная система: не все население накапливает средства, да и у тех, кто по возрастному цензу попадает в эту категорию, накопительная часть невелика относительно других частей пенсии. Тем не менее эти деньги существуют. Сейчас они размещаются надежно, но невыгодно. В ближайшее время, после внесения поправок в законодательство, часть этих средств, я думаю, не более 20 %, можно будет размещать в более высокодоходные активы, в том числе и в банки. То есть появятся дополнительные ресурсы, которые банки смогут использовать для выдачи ипотечных кредитов. Но революции не произойдет, таких средств будет немного.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планировало постепенно снижать ставку, но в нынешних условиях сделать это не получилось. Напротив, ставки АИЖК откатились на уровень 2006 г. Правда, недавно в рамках мер по стабилизации финансового рынка Правительство России выделило АИЖК 60 млрд рублей, которые будут пущены на рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков и будут способствовать стабилизации ставок.

Если посмотреть на среднестатистические ставки, по которым выдаются ипотечные кредиты по всей стране, можно заметить, что в некоторых регионах они на 1–2 % ниже, чем, скажем, в Москве. Я полагаю, что влияние на средние показатели оказывают местные программы по поддержке ипотеки, которые очень развиты, например, в Юрге. В Москве тоже есть подобные программы, но их доля на огромном московском рынке невелика и поэтому статистически малозаметна.

Впрочем, либерализация может заключаться не только в уменьшении процентных ставок. Далеко не безразличны для заемщика требования к уровню его доходов. Специфическая российская проблема заключается в том, что даже при реальном наличии достаточных доходов подтвердить их можно далеко не всегда. Слишком велика доля в стране «серых» зарплат. Поэтому банки вынуждены работать и с такими заемщиками, догадываясь по косвенным признакам, каковы же на самом деле доходы их клиента, делая вид, что верят сомнительным справкам. В результате облегчается процедура доказательства состоятельности заемщика, но, очевидно, возникают дополнительные риски невозврата, которые, также очевидно, компенсируются увеличением процентных ставок. Победить зарплаты в конвертах очень трудно, если вообще возможно. Но сократить их объем, затруднив нелегальный доступ к наличным деньгам, вполне реально. Этого можно было бы добиться, усложнив процедуру регистрации фирм-однодневок. Именно они являются главными субъектами «обналички».

Еще одна важная сторона ипотеки – сроки, на которые выдаются заемные средства. По этому параметру либерализация, действительно, происходит. Трудно оценить ее масштаб и влияние, но выглядит она вдохновляюще. Один банк, занимающий заметные позиции на ипотечном рынке, недавно начал выдачу кредитов на 50 лет.

Михаил Куликов

Помощник министра регионального развития Российской Федерации по направлению «Жилищная политика, жилищное строительство и ЖКХ»

Михаил Михайлович Куликов родился 22 марта 1947 г. в Москве. В 1971 г. окончил Московский лесотехнический институт, в 1979 г. – Военно-воздушную инженерную академию им. Н. Е. Жуковского. Кандидат технических наук. С 1971 г. по май 1994 г. – служба в Вооруженных силах СССР/РФ. 1994–1995 гг. – начальник информационно-технического отдела АО «Концерн „Гермес“»; 19951996 гг. – руководитель группы Управления ипотечного кредитования банка «Балчуг»; 1996–1997 гг. – главный специалист Департамента экономической политики и развития Москвы правительства Москвы; 1997–1998 гг. – эксперт правления акционерного банка «Инкомбанк»; 1998–1999 гг. – советник муниципального предприятия «Экономика» правительства Москвы; 1999–2002 гг. – заместитель начальника управления-начальник отдела департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы; июнь-октябрь 2002 г. – советник правления акционерного коммерческого банка «Промсвязьбанк»; 2002–2004 гг. – начальник Управления Госстроя России; 2004–2005 гг. – начальник отдела Минпромэнерго России; апрель-июнь 2005 г. – начальник отдела Минрегиона России; август-ноябрь 2005 г. – начальник управления Росстроя. С ноября 2005 г. – помощник министра регионального развития Российской Федерации. Классный чин – действительный государственный советник Российской Федерации III класса. Женат, есть сын.

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по-прежнему является самым главным рычагом для решения жилищной проблемы россиян. Подходит к концу первый этап его реализации. Для более эффективной работы на следующем необходимо учесть накопленный опыт, принять во внимание достигнутые результаты.

Законодательная база для создания национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» была заложена в конце 2004 г. Она состояла из 25 законов, в том числе Жилищного кодекса, Градостроительного кодекса и законов по развитию рынка доступного жилья. Взяв их за основу, правительство разработало еще четыре перечня документов, теперь уже направленных на выполнение этих законов, поскольку сами они подразумевали разработку постановлений правительства, правил и дополнительных методических указаний. Это был действительно исторический момент в развитии жилищной сферы, потому что данный пакет документов заложил правовые основы для ее перевода на рыночные рельсы. Позднее были определены механизмы и финансовые источники, для того чтобы обеспечивать население доступным жильем. В данном ключе нацпроект формировался на базе новой редакции федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и включал четыре направления.

1. Увеличение объемов жилищного строительства.

Самая главная и тяжелая задача. Ни для кого не секрет, что дефицит жилья является основным препятствием к тому, чтобы сделать его доступным. Впрочем, за последние несколько лет динамика по объемам ввода жилья была отличной. В 2006 г. построено 50,6 млн, в минувшем – 61 млн кв. м, что, в принципе, стало рекордным показателем (темпы роста в 2008 г. снизились, но об этом я скажу чуть позже). Определенную роль в данном случае сыграли две подпрограммы ФЦП «Жилище», направленные на формирование инфраструктуры и модернизацию объектов ЖКХ.

2. Повышение доступности жилья.

Эта задача решалась в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» путем предоставления жилья семьям, в которых возраст родителей не превышал 30 лет, и государственных субсидий в размере 40 % стоимости квартиры.

3. Развитие ипотечного жилищного кредитования. Развитие жилищной ипотеки государство поддерживало через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), причем двумя путями: напрямую – финансовыми вложениями в уставный капитал и предоставлением госгарантий по заимствованиям АИЖК на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, появилась возможность вывести на рынок не только крупные, но и местные банки. Без сотрудничества с АИЖК у них не было возможности предоставлять ипотечные кредиты на длительный срок.